Karadağ'da gayrimenkulün yasallaştırılması. Bir bina nasıl yasallaştırılır

Karadağ'da gayrimenkul sahibiyseniz, mülkünüzün yasal olarak tam şeffaflığının sadece bir formalite değil, aynı zamanda güvenliğinin ve likiditesinin temeli olduğunu anlamalısınız. Mülkünüz uygun izin alınmadan veya tasarımdan sapmalarla ("gayri resmi" olarak kabul edilir) inşa edilmişse, yasallaştırılması öncelikli hale gelir.

İnşaatı yalnızca mevcut mevzuata (özellikle Mekânsal Planlama ve İnşaat Kanunu) uygun olarak yasallaştırarak ağır para cezalarından kaçınabilir, olası yıkım tehdidini ortadan kaldırabilir ve en önemlisi, mülkü tam piyasa değerini koruyarak serbestçe satma, bağışlama veya miras bırakma hakkını elde edebilirsiniz.

Bu yazıda, tüm kaçak yapı sahiplerine uygulanan yeni 2025 yasasını ele alacağız. Karadağ'da gayrimenkulün yasallaştırılması konusunda tavsiyeye ihtiyacınız varsa, lütfen avukatlarımızla iletişime geçin: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

GoMonte aşağıdaki gayrimenkul yasallaştırma hizmetlerini sunmaktadır:

• İlk hukuki denetim ve danışmanlık
• Belge toplama ve hazırlama
• Mali destek ve ücret hesaplaması
• Teknik değerlendirmelerin organizasyonu
• Tam hukuki destek

1. Karadağ'da Yeni Gayrimenkul Yasallaştırma Yasası 2025

Yasanın Amacı: 2025'te değiştirilen Mekânsal Planlama ve Yapıların İnşası Yasası'nın temel amacı, kentsel planlamada düzen sağlamak, vatandaşların güvenliğini sağlamak ve mevcut tüm nesneleri tek bir kadastro ve vergi veritabanına entegre etmektir. Devlet, özünde kaotik yapılaşmayı engellemeyi ve sahiplerine varlıklarını yasal olarak tamamen koruma fırsatı vermeyi amaçlamaktadır.

Karadağ'da gayrı resmi (yasadışı) nesne nedir? Gayriresmi (kaçak) yapı, resmi bir yapı izni (građevinska dozvola) olmadan veya onaylı projeden önemli ölçüde sapmalar içeren, kısmen veya tamamen inşa edilmiş herhangi bir binadır (ev, villa, müştemilat). Bu, hem onlarca yıl önce inşa edilmiş eski evleri hem de Tapu Sicilinde kayıtlı olmayan yeni eklentileri kapsar.

Karadağ Hükümeti web sitesinde yeni yasa hakkında daha fazla bilgi edinin: www.sluzbenilist.me

2. Kaçak inşaatı yasallaştırmak neden önemlidir?

2025 yılından bu yana (önceden kabul edilen daha katı mevzuat dikkate alındığında), Karadağ'da gayrimenkulün yasallaştırılması sadece bir hak değil, aynı zamanda acil bir zorunluluk haline gelmiştir; çünkü kaçak inşaatın statüsü ciddi mali ve hukuki riskler taşımaktadır:

• İşlem yasağı
• Para cezaları ve artan ücretler
• Yıkım tehdidi

3. Karadağ'da kaçak inşa edilmiş mülklerin yasallaştırılmasından kimler etkileniyor?

3.1. Mevzuata aykırı mülk sahipleri

Bu grup, resmi tapu kayıtlarıyla uyuşmayan mülk sahiplerini kapsar:

• Kaçak inşa edilmiş binalar: Bu, tamamen yapı ruhsatı (građevinska dozvola) olmadan veya onaylı projeden önemli ölçüde sapmalar içeren konut ve ticari bina sahipleri için geçerlidir. Bu, izinsiz eklentiler, ek katlar ve binanın çevresinde veya işlevsel amacında onay alınmadan yapılan değişiklikleri içerir.
• Yardımcı binalar: Bu ayrıca, ana mülkün bir parçası olarak uygun şekilde kaydedilmemiş garaj, yazlık mutfak, sauna ve diğer müştemilatların sahiplerini de kapsar.

3.2. Henüz hizmete girmemiş mülkler

Bunlar, faaliyette olan ancak henüz hizmete girmemiş mülklerdir. Özellikle, inşaatı tamamlanmış ve sahipleri tarafından kullanılmakta olan (veya kiraya verilmiş), ancak kesin iskan belgesi (upotrebna dozvola) henüz tamamlanmamış binalar. Bu belgenin alınması, Karadağ yasal çerçevesi içinde mülkün güvenliğini ve kesin kaydını teyit etmek için zorunlu bir adımdır.

4. Karadağ'da hangi durumlarda mülk yasallaştırması mümkün değildir?

4.1. Korunan ve doğa rezervi bölgelerinin ihlali

Yasadışı yapı, inşaatın kesinlikle yasak olduğu özel yasal statüye sahip bölgelerde bulunuyorsa yasallaştırma yapılmaz: milli parklar (örneğin Durmitor, Lovcen), sıhhi su temin bölgeleri veya sahil şeridi boyunca uzanan koruma şeritleri. Ayrıca, kültürel miras olarak korunan alanlarda (örneğin Kotor'un tarihi merkezi, Perast) bulunan ve korunan kompleksin bütünlüğünü veya görünümünü ihlal eden yapıları da yasallaştıramazsınız.

4.2. Güvenlik ve Altyapı Hatlarının İhlali

Bu, teknik bir değerlendirmeye (Elaborat neformalnog objekta) göre, sağlam olmadığı veya insan hayatı için tehlike oluşturduğu (örneğin, heyelan veya deprem riski olan alanlarda yeterli güçlendirme yapılmadan inşa edilmiş) ve devlet yolları, demiryolları, yüksek gerilim hatları veya doğalgaz boru hatları üzerinde bulunan yapıları içerir.

4.3. Mülkiyet veya arazi sınırları konusunda hukuki bir anlaşmazlığın konusu olması.

4.4. Teknik Dokümantasyona Uygunsuzluk

Sunulan teknik tasarım veya mühendis raporunun mülkün gerçek durumuyla uyuşmaması veya mal sahibinin tespit edilen ihlalleri düzeltmeyi reddetmesi.

Bu nedenle, başarılı bir yasallaştırma yalnızca yapı yönetmeliklerine uymayı değil, aynı zamanda yasal sürelere sıkı sıkıya uymayı ve devlet tarafından korunan alanlarda izinsiz inşaattan kaçınmayı da gerektirir.

Karadağ'da gayrimenkul yasallaştırma konusunda bir avukattan danışmanlık alın, sürecin inceliklerini anlamanıza yardımcı olacaktır: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

5. Karadağ'da gayrimenkul yasallaştırma süreci nasıl işliyor?

1. Aşama: Başvurunun Sunulması

Bu ilk aşama, yapıyı yasallaştırma niyetinizi resmen tescil eder ve anında yıkılmasını önler.

Mal sahibi, Kadastro Özeti (List nepokretnosti), kimlik belgesi ve bazı durumlarda inşaat tarihini doğrulayan eski belgeler de dahil olmak üzere asgari bir paket hazırlamalıdır.

2. Aşama: Teknik Denetim ve Dokümantasyon Hazırlığı

Bu aşama en çok zaman alan aşamadır ve lisanslı uzmanların katılımını gerektirir. Buradaki temel belge, Elaborat neformalnog objekta'dır (Gayriresmi Bir Yapının Hazırlanması). Bu belge, sertifikalı bir eksper veya mimar tarafından hazırlanır.

Bir mühendis detaylı bir keşif yapar, gerçek alanı ölçer, binanın teknik standartlara uygunluğunu belirler ve sağlamlığını (sismik dayanıklılık) ve işletme güvenliğini teyit eder. Bu değerlendirme, mülkün kentsel gelişim planına entegre edilebileceğinin kanıtıdır.

3. Aşama: Mülk Yasallaştırma Maliyetinin Hesaplanması

Hizmet Bedelinin Hesaplanması (Naknada za komunalno opremanje), mal sahibinin kentsel altyapıya (yollar, su temini, kanalizasyon ve elektrik) bağlanmak için ödediği temel maliyettir.

Bu tazminatın miktarı sabit değildir ve üç temel faktöre bağlıdır:

• Mülkün konumu (şehir merkezine veya denize ne kadar yakınsa, maliyeti o kadar yüksektir).
• Yasallaştırılacak mülkün toplam alanı.
• İşlevsel amacı (konut, ticari veya turistik mülk).

Mal sahibi, tutarla ilgili resmi kararı aldıktan sonra, tüm tutarı tek seferde ödeyebilir veya belediyeye bağlı olarak birkaç yıla yayılmış taksitler halinde ödemeyi ayarlayabilir.

Bu üç aşamanın başarıyla tamamlanması, taşınmazın Kadastro'ya kesin olarak kaydedilmesi, hukuki statüsünün belirlenmesi ve üzerindeki tüm ipoteklerin kaldırılması anlamına gelir.

6. Başvuru Son Tarihleri

Kadastroya kayıtlı olmayan kaçak bir yapının her maliki, yapının kadastro siciline kaydedilmesi sürecini başlatmakla yükümlüdür. Bunun için son tarih sınırlıdır: Başvuru, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde, yani yaklaşık 14 Şubat 2026 tarihinde yapılmalıdır.

Bu son tarihe uyulması önemlidir, çünkü uyulmaması basitleştirilmiş ruhsatlandırma sürecini geçersiz kılacak ve ciddi sonuçlar doğurabilir. Tescil süreci zamanında başlatılmayan yapılar için, mekansal koruma müfettişi olası para cezalarına ek olarak yıkım emri verme yetkisine sahiptir.

7. Mali Koşullar ve Sosyal Yardımlar

Yasa, sosyal açıdan dezavantajlı gruplar için önemli avantajlar sağlayarak süreci daha erişilebilir hale getirir:

• Düşük gelirli vatandaşlar için toplam ücretin %50'sine kadar indirim.
• En önemli avantajlardan biri olan %90'a varan indirim, engelli bireyler, bekar ebeveynler, yetimler ve yerli halklar için geçerli olup, önemli bir sosyal destek önlemi niteliğindedir.

8. Kaçak Mal Sahibinin Reddedilmesinin Sonuçları ve Riskleri

Yasal gereklilikleri göz ardı etmek veya prosedür sonrasında ret cevabı almak, mal sahibi için bir dizi ciddi mali, hukuki ve mülkiyet riski taşır.

8.1. Para Cezaları

Her bir durum için ayrı ayrı tahakkuk ettirilir.

8.2. İşlem Yasağı ve Likidite Kaybı

Sahipler mallarını elden çıkaramazlar. Noterler, kaçak mal satış işlemlerini reddetme hakkına sahiptir.

Kaçak statü ayrıca, potansiyel alıcı havuzunun gelecekteki yasallaştırmanın tüm risklerini ve maliyetlerini üstlenmeye istekli olanlarla sınırlı kalması nedeniyle, mülkün piyasa değerini de otomatik olarak düşürür.

8.3. Yıkım Riski

Yerel yetkililer, kaçak bir yapının doğrudan güvenlik tehdidi oluşturduğu (örneğin, heyelan bölgesinde veya dengesiz bir alanda bulunması) veya inşaatın kesinlikle yasak olduğu alanlarda (deniz alanları, milli parkların koruma alanları) bulunması durumunda yıkım emri verebilir.

Yıkım durumunda, mal sahibi yalnızca yapının kendisini kaybetmekle kalmaz, aynı zamanda yıkım çalışmalarıyla ilgili tüm masrafları da karşılamakla yükümlüdür.

9. Alıcılar İçin Yasal Hususlar

9.1. "Yasallaştırma Bekleyen" Bir Mülk Satın Almak

Henüz yasallaştırılmamış ancak başvuruda bulunulmuş bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, kapsamlı bir araştırma yapmalısınız:

• Yasallaştırma başvurusunun yapılıp yapılmadığını doğrulamak gerekir. Tek güvenilir bilgi kaynağı, Kadastro'daki gayrimenkul listesidir (List nepokretnosti). Resmi bir kayıt (zabilježba) içermelidir. Böyle bir kaydın bulunmaması, sürecin henüz başlamadığı ve tüm sorumluluğun alıcıya ait olduğu anlamına gelir.
• Sözleşmenin, satıcının mülkiyet devri öncesinde yasallaştırma sürecini tamamlama (veya ödeme yapma) yükümlülüğünü açıkça belirtmesi veya sürecin tamamlanmaması durumunda alıcı için bir tazminat mekanizması oluşturması çok önemlidir.

9.2. İşlemde Noter ve Avukatın Rolü

Karadağ'da, noter ve avukat, "sorunlu" mülklerle ilgilenirken farklı ancak eşit derecede önemli işlevler görür:

Noter, işlem sırasında devlet gözetim işlevlerini yerine getirir. Önemli belgeleri doğrulamakla yükümlüdürler ve mülkün yasadışı olduğunu veya Kadastro'nun yasallaştırma başvurusunda bulunulmadığını tespit etmeleri durumunda alım satım sözleşmesini onaylama yetkisine sahip değildirler. Noter, alıcıyı değil, devleti korur.

Bu süreçte neden bir avukata ihtiyaç duyulur:

Noterden farklı olarak, avukat yalnızca alıcının çıkarlarını temsil eder ve korur. Kapsamlı bir durum tespiti denetimi gerçekleştirir: kentsel gelişim planlarını inceler, ret risklerini analiz eder, alıcıyı mali kayıplardan koruyan özel sözleşme maddeleri hazırlar ve Kadastro'ya tam tescil edilene kadar tüm yasallaştırma sürecini denetler.

Prosedürün başarıyla tamamlanması üç temel avantajı garanti eder:

• Mülk nihayet "gayri resmi" kategorisinden çıkarılır ve yıkım ve para cezası tehditleri ortadan kalkar.
• Yasallaştırılmış bir mülk, anında tam piyasa değerine kavuşur ve satılabilen veya teminat olarak kullanılabilen likit bir varlık haline gelir.
• Mal sahibi, mülkünü herhangi bir kısıtlama olmaksızın elden çıkarma hakkına sahip olur.

Yasallaştırmayı Geciktirmeyin! Yasal belirsizliğin mülkünüzün değerini düşürmesine izin vermeyin. Kayıtsız bir mülkünüz varsa veya bir mülk satın almayı planlıyorsanız, 14 Şubat 2026 son tarihi, basitleştirilmiş yasallaştırma için son şansınızdır.

Hemen bir hukuki danışmanlık randevusu alın. Mülkünüzün kapsamlı bir değerlendirmesini yapacağız, tazminat miktarını hesaplayacağız ve yatırımınızı korumak için yasallaştırma sürecini hemen başlatacağız: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

Bu konuyla ilgili diğer makaleleri okuyun:

Gayrimenkul İşlemleri: Mülk Satın Alırken Bilmeniz Gerekenler gomonte.me/blog/post/54

Göç Danışmanlığı ve Hukuki Destek gomonte.me/blog/post/53