2025'te kiralık mülk nereden satın alınır?

Karadağ, 2025 yılında yatırım için en iyi ülke. Karadağ İstatistik Ofisi'ne (MONSTAT) göre, istikrarlı bir ekonomik büyüme gösteren ve gayrimenkul fiyatlarının AB üye ülkelerinin fiyatlarının altında seyrettiği, Avrupa standartlarına göre nispeten uygun fiyatlı bir ülke olan Karadağ, mülk satın almayı son derece cazip bir fırsat haline getiriyor.

Emlak acentemiz GoMonte tarafından yapılan anketlere göre, Ruslar Karadağ'da şu beş faktöre dayanarak aktif olarak gayrimenkul satın alıyor: ılıman Akdeniz iklimi; basitleştirilmiş oturma izni süreci; vizesiz rejim; diğer AB ülkelerine kıyasla nispeten uygun fiyatlılık; ve artan turist akışı.

Bu nedenle, 2025 yılında Karadağ'da kiralama amaçlı gayrimenkul satın almak karlıdır, çünkü bu sadece istikrarlı bir pasif kira geliri sağlamakla kalmaz, aynı zamanda yüksek varlık likiditesi, enflasyona karşı sermaye koruması ve mülkü yılın birkaç ayı kişisel tatiller için kullanma fırsatı da sunar.

Bu yazıda, yabancı pazarın çekiciliğini belirleyen kriterleri inceleyeceğiz. Yurt dışında uygun fiyatlı sahil mülkü arıyorsanız, Karadağ'daki mülk kataloğumuza göz atın: gomonte.me.

Alım satım işlemleriyle ilgili sorularınız varsa, Karadağ gayrimenkul avukatımızla bir görüşme ayarlayabilirsiniz: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

1. 2025'te Yurtdışı Gayrimenkul Yatırımı İçin Bir Ülke Nasıl Seçilir?

Günümüzde küresel konut piyasası benzersiz bir durum yaşıyor ve dünya çapında birçok ülke, gelişen turizm sektörleri, konut satın alımı yoluyla sağlanan güçlü oturma izni programları veya avantajlı vergi rejimleri gibi cazip yatırım fırsatları sunuyor. Makalenin bu bölümü, bir yetki alanı seçme yaklaşımınızı sistematikleştirmenize ve riskleri değerlendirmenize yardımcı olacaktır.

Yurtdışı gayrimenkul yatırımı için bir yetki alanı seçmek, yalnızca turist tercihlerini takip etmek değil, sistematik bir analiz gerektirir. 2025 yılında yatırımlarınızdan elde edeceğiniz getiriyi en üst düzeye çıkarmak ve riskleri en aza indirmek için aşağıdaki faktörleri sürekli olarak değerlendirmeniz önemlidir:

1.1. Makroekonomik Faktörler ve Ülke İstikrarı

• Ülkenin ekonomik büyüme oranını ve özellikle kiralama sektörü için önemli olan turist akışının dinamiklerini değerlendirin. Bir ülkenin ekonomik kalkınması ile konut talebi arasında doğrudan bir ilişki vardır: Artan turizm yüksek doluluk oranları sağlarken, GSYİH büyümesi daha yüksek satın alma gücü ve fiyatlar sağlar.
• Enflasyonu, yerel para biriminin istikrarını veya avro kullanımını değerlendirin. Avro veya sabit döviz kullanan ülkeler, sermayenizi keskin döviz kuru dalgalanmalarından korurken, yüksek enflasyon kira gelirinizi hızla değersizleştirebilir.
• Yasal öngörülebilirlik düzeyi kritik öneme sahiptir. AB/NATO üyeliği veya aday statüsü, hukuk sisteminin Avrupa standartlarına uygun olmasını sağlayarak yasal ve siyasi riskleri azalttığı için önemlidir.

1.2. Gayrimenkul piyasasını likidite ve kârlılık açısından analiz edin

• Bu kriterler, ne kadar kazanabileceğinizi ve sermayenizi ne kadar hızlı geri kazanabileceğinizi belirler.
• Fiyatları ve metrekare başına ortalama fiyatı komşu ülkelerle ve bölge içindeki fiyatlarla karşılaştırın. Yaklaşan altyapı projeleri nedeniyle daha düşük fiyatlı ancak daha yüksek büyüme potansiyeline sahip pazarları arayın.
• Fiyat-kira oranını hesaplayın. Bu ölçüm, yatırım getirisinin hızını değerlendirmenizi sağlar. Oran ne kadar düşükse, gelir mülkün maliyetini o kadar hızlı karşılar; bu da özellikle pasif nakit akışına odaklanan yatırımcılar için önemlidir.
• Gerekirse kiralık bir varlığı ne kadar hızlı satabileceğinizi belirleyin. Likidite genellikle konuma bağlı olarak değişir: başkentleri (yüksek ancak istikrarlı talep), kıyı bölgelerini (mevsimsel ancak yüksek talep) ve dağlık bölgeleri (niş ancak yıl boyunca talep) karşılaştırın.

1.3. Yasal ve Vergisel Engeller

• Bir yabancı için satın alma sürecinin ne kadar zor olduğunu araştırın. Noter gerekliliklerini, özel izin gerekliliğini ve mülk tesciliyle ilgili genel vergi maliyetlerini kontrol edin.
• Devir vergisi ve yıllık emlak vergisi tutarını tahmin edin. Düşük mülkiyet vergileri ve kira geliri, nihai yatırım getirisini önemli ölçüde artırır.
• Gayrimenkul satın alırken oturma izni veya Altın Vize alma olasılığını değerlendirin. Özellikle Rusya'dan birçok yatırımcı için bu önemli bir ek teşviktir ve varlığın değerini artırır.

1.4. Kiralama İşletmesi Risk Değerlendirmesi

• Kısa süreli kiralama yönetmeliklerini araştırın: turistik bölgelerde geçerli olabilecek kısıtlamalar ve lisanslamalar. Bazı ülkeler veya şehirler günlük kiralamalara moratoryum uygulamaktadır.
• İşletme maliyetlerini hesaplayın ve kamu hizmetleri, bakım ve yönetim şirketi hizmetlerinin maliyetlerini de ekleyin. Yüksek faturalar, tahmini gelirin önemli bir kısmını tüketebilir.
• Hedef kitleyi belirleyin: turistler, öğrenciler, dijital göçebeler, yerel halk, çünkü bu, konut türü seçimini ve mevsimselliği etkiler.
• Yerel para biriminin istikrarını veya avro kullanımını değerlendirin. Avro veya istikrarlı "sabit" para birimi kullanan ülkeler, sermayenizi keskin döviz kuru dalgalanmalarından korur.

2. 2025'te Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Ülke

2025 yılında Karadağ, Rus yatırımcılar için istikrar, likidite ve göç avantajlarının en iyi kombinasyonunu sunarak diğer pazarlardan sıyrılmaktadır. Yüksek kira getirisi ve düşük vergiler sunan bir pazara sahip en iyi ülkeler arasındadır. Ayrıca, "Yeşil Gayrimenkul" geliştirme eğilimini desteklemekte ve yüksek kaliteli yapı malzemeleri ve güneş panelleri kullanarak enerji tasarruflu konutlar inşa etmektedir. Yeşil Gayrimenkul'ü aşağıda daha ayrıntılı olarak açıklayacağız.

Yeşil Gayrimenkul, minimum olumsuz çevresel etkiyle tasarlanan, inşa edilen ve işletilen konut, ticari veya endüstriyel mülkleri kapsayan bir kavramdır. Yeşil Gayrimenkul'ün temel amacı, enerji verimliliği ve sürdürülebilir kalkınma sağlamaktır.

Yeşil Gayrimenkul'ün Temel Özellikleri:

• Kaynak tüketimini önemli ölçüde azaltmak için yüksek verimli ısı yalıtımı, modern havalandırma ve ısıtma sistemleri ve yenilenebilir enerji kaynaklarının (güneş panelleri gibi) kullanımı.
• Düşük karbon ayak izine sahip, çevre dostu, yerel kaynaklı veya geri dönüştürülmüş yapı malzemelerinin kullanımı.
• Yağmur suyu toplama sistemlerinin uygulanması ve verimli su yönetimi.
• Sakinlerin sağlığını iyileştirmek için toksik olmayan boya ve kaplama malzemelerinin kullanımı.
• Karadağ'da Yeşil Gayrimenkul Eğilimini Destekleme

Anayasa gereği Ekolojik Devlet olarak tanımlanan Karadağ, yeşil gayrimenkul eğilimini doğal olarak benimsemiş ve özellikle turizm ve yeni inşaat alanlarında stratejik hedeflerine entegre etmiştir.

Bu eğilime destek aşağıdaki yönlerden açıkça görülmektedir:

- "Ekolojik Devlet" Ulusal Stratejisi, özellikle Durmitor gibi milli parkların yakınındaki korunan alanlarda yeni inşaatların daha sıkı bir şekilde düzenlenmesini teşvik eden temel bir ilkedir.

- Ülke, AB mevzuatıyla uyumlaştırma sürecinde Avrupa enerji verimliliği standartlarını (Enerji Performans Sertifikaları, EPC'ler) uygulamaktadır. Yeni inşaat projelerinin yüksek yalıtım standartlarını karşılaması ve verimli ısıtma ve soğutma sistemleri kullanması giderek daha fazla talep görmektedir.

- Ülke eko-turizmi geliştirmektedir. Özellikle dağlık bölgelerde (Žabljak, Kolaşin) ve kuzeyde bulunan yeni otel ve turizm komplekslerinin çoğu, yerel ve doğal malzemeler (taş, ahşap) kullanılarak ve peyzaja verilen zararı en aza indirmeye odaklanılarak inşa edilmektedir. Bu mülkler "yeşil" ve "eko-oteller" olarak pazarlanmaktadır.

- Yabancı yatırımcıların (AB pazarlarını hedefleyenler de dahil olmak üzere) sertifikalı yeşil projelere olan talebi artmaktadır. Bu tür mülklerin satın alınması, daha iyi uzun vadeli likidite ve daha düşük işletme maliyetleri ile sürdürülebilir bir yatırım olarak görülmektedir.

- Ülkenin kuzeyinde (Žabljak, Kolaşin) yoğun kıyı şeridi gelişimine karşın, yatırımlar öncelikli olarak sürdürülebilirlik ve doğa koruma odaklıdır (örneğin küçük şaleler ve eko-köylerin inşası), bu da Yeşil Gayrimenkul ilkeleriyle tam uyumludur.

3. Karadağ, Ruslar için neden yurtdışında mülk satın almak için kârlı bir yer?

Ülkenin istikrarı, avroya sıkı sıkıya bağlı olması (döviz kuru risklerinin olmaması) ve yasal öngörülebilirliği garanti eden AB üyeliğinin son aşaması sayesinde sağlanıyor. Sürekli artan turist akışı ve coğrafi çekiciliği sayesinde likidite yüksek kalıyor: mülkler yaz aylarında kolayca kısa süreli kiralanabiliyor ve zihniyet benzerliği ve Rusça konuşulan ortam, kiracı bulmayı ve ardından yeniden satışı kolaylaştırıyor.

Göçmenliğin temel avantajlarından biri, herhangi bir değerdeki gayrimenkul satın almak için Karadağ oturma izni alma sürecinin basitleştirilmiş ve erişilebilir olması, ülkeyi Avrupa'da yaşamak ve iş yapmak için ideal bir "sıçrama tahtası" haline getiriyor.

Karadağ'da kiralık mülke yatırım yapmak, Batı Avrupa ve BDT ülkelerinden gelen turist akınının garantili kira talebi ve yıl boyunca kısa ve uzun vadeli kiralamalara yüksek ve istikrarlı bir talep sağlayan artan sayıda dijital göçebe sayesinde 2025 yılında en kârlı alanlardan biri olmaya devam ediyor.

Turistler ve bölge sakinleri arasında önemli bir Rusça konuşan nüfus, Rus yatırımcıların kiracı bulmasını ve aynı derecede önemli olan, pahalı yabancı yönetim şirketleri ile çalışmaya gerek kalmadan mülkü yönetmesini (iletişim, izleme ve bakım) kolaylaştırır.

4. Karadağ'daki Yatırımların Geri Ödeme Süresi

Karadağ'da gayrimenkul kiralamanın gerçekçi bir ortalama yıllık yatırım getirisi (YG) genellikle yıllık %5 ila %8 arasındadır. Çoğu uzman, kıyı şeridindeki mülkler için %5 ila %7, kuzeyde yıl boyunca kiralanan likit mülkler için ise %6 ila %8 olduğunu belirtmektedir.

YG, gayrimenkul yatırımınızın kârlılığını ölçen bir ölçüttür. Kiralama sektöründe, yıllık net gelirin (tüm işletme giderleri düşüldükten sonra) toplam yatırıma (satın alma fiyatı + tadilat maliyetleri + kapanışta vergiler ve ücretler) oranıdır.

"Gerçekçi" bir oran, aşağıdakileri dikkate alarak muhafazakar bir planlama ile elde edilen orandır:

• Mevsimsel boşluk: Mülk yılın 365 günü kiralanmaz.
• Tüm işletme giderleri: Vergiler, kamu hizmetleri, bakım, yönetim şirketi ücretleri ve onarım fonları.

Karadağ'da yatırım getirisini (ROI) ne belirler?

Ortalama yıllık yatırım getirisi, dört ana gruba ayrılabilen birçok faktöre bağlıdır:

1. Konum. Denize yürüme mesafesindeki (Budva, Becici) veya kayak merkezlerine yakın (Kolasin) mülkler en yüksek yatırım getirisine sahiptir. Turistik olmayan veya uzak bölgelerdeki mülkler düşük yatırım getirisi sağlar.

2. Mülk Türü

• Stüdyolar ve tek yatak odalı daireler: Düşük giriş fiyatları ve çiftler ve bekar gezginler arasında yüksek talep nedeniyle genellikle daha yüksek yatırım getirisine sahiptir.
• Premium segment (villalar): Yüksek kira faturaları ve aynı zamanda çok yüksek satın alma fiyatları, yatırım getirisini azaltabilir ancak sermayenin korunmasını garanti eder.
• Mülkün Durumu: Yenileme ne kadar iyi ve olanaklar (klima, Wi-Fi) ne kadar eksiksizse, kira oranı o kadar yüksek ve boşluk oranı o kadar düşüktür.

3. Kiralama Stratejisi

• Kısa vadeli (günlük): En yüksek kira oranını sunar, ancak yönetim ve temizlik için sürekli yatırım gerektirir.
• Uzun vadeli (1 yıldan itibaren): İstikrar ve minimum yönetim maliyetleri sağlar, ancak önemli ölçüde daha düşük bir ücretle.
• Yönetim Şirketi Hizmetleri: Bir yönetim şirketiyle (uzaktan yönetim için önerilir) anlaştığınızda, komisyonları (genellikle gelirin %20-30'u) net yatırım getirinizi doğrudan düşürür.
• Boşluk Oranı: Tatil bölgelerinde, sezon dışında boşluk oranları %60-70'e (sıfır gelir) ulaşabilir, bu da ortalama yıllık oranı önemli ölçüde düşürür.

4. Finansal ve Vergi Faktörleri

• Satın Alma Fiyatı: Giriş fiyatı ne kadar düşükse, geri ödeme o kadar hızlı ve yatırım getirisi o kadar yüksek olur.
• Vergiler ve Ücretler: Yıllık emlak vergisini (%0,25 ila %1 oranında) ve kira geliri vergisini göz önünde bulundurun. Toplam yatırım tutarına gayrimenkul ciro vergisi (%3) ve noter harçlarını da eklemeyi unutmayın.

5. Karadağ'da Kiralama Amaçlı Mülk Nasıl Seçilir?

Acentamızın uzmanları, Karadağ'daki kiralama işiniz için likit bir mülk seçmeniz konusunda pratik bir rehber hazırladı. Bu rehberde, belirli mülkleri kiralama potansiyelleri ve kârlılıklarına göre değerlendirme kriterleri de yer alıyor.

Karadağ'da satın almak üzere bir mülk seçmek için şu dört adımı izleyin:

5.1. Konumu değerlendirin

Denize ve plajlara yakınlık ve gelişmiş altyapı, kısa süreli yaz kiralamaları (dolgu oranını en üst düzeye çıkarmak) için önemlidir. Mağazaların, restoranların varlığını, önemli turistik yerlere yürüme mesafesini ve havaalanlarına (Tivat/Podgorica) ve toplu taşıma araçlarına uzaklığı göz önünde bulundurun.

5.2. Mülk türlerini ve özelliklerini araştırın

• Stüdyolar ve tek yatak odalı daireler, yaz sezonunda yüksek yatırım getirisi elde etmek için idealdir.
• İki yatak odalı daireler, uzun süreli aile kiralamaları veya tatil kiralamaları için daha uygundur.
• Deniz veya dağ manzarası, kira oranlarını %20-30 oranında artırabilir.
• Yüzme havuzu, otopark, güvenlik ve yönetim şirketi (turist çekiciliğini artırır).
• İklimlendirme ve yenileme yatırım gerektirir, ancak çekici bir iç mekan talebi artıracaktır.

5.3. Kârlılığı değerlendirin

• Yıllık yatırım getirisini (YG) hesaplayın (yukarıda açıklanan net gelir yöntemi).
• Gerçekçi bir doluluk tahmini oluşturun (örneğin, yazın 90 gün ve sezon dışında 60 gün).
• İşletme maliyetlerini (elektrik, su, doğalgaz, yıllık vergiler ve yönetim ücretleri) tahmin edin.

5.4. Alım satım işleminin yasal durum tespitini yapın.

• Herhangi bir ipotek olmadığından (Hipothèque) ve inşaatın yasal olduğundan (Upotrebna dozvola) emin olun.
• Karadağ yasalarına uygun olarak uzun vadeli veya kısa vadeli bir kira sözleşmesi imzalayın.

Hukuki destek ve ücretsiz danışmanlık için avukatlarımızla iletişime geçin: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

6. Gayrimenkul satın alarak Karadağ oturma izni nasıl alınır?

Yabancıların statülerini yasallaştırmalarının en güvenilir ve popüler yollarından biri, gayrimenkul satın alarak Karadağ oturma izni almaktır. Karadağ Yabancılar Kanunu'na (član 53) göre, değeri veya alanı ne olursa olsun herhangi bir gayrimenkulün mülkiyeti, geçici oturma izni (TRP/boravišna dozvola) başvurusunda bulunma hakkı verir.

Bu TRP bir yıl süreyle verilir ve mülkün sahibi olduğunuz sürece her yıl yenilenebilir. İzni başarıyla almak için güncel bir tapu sicil kaydı (List nepokretnosti), sabıka kaydınızın olmadığına dair belge ve sağlık sigortanızın olduğunu gösteren belge sunmanız gerekir.

Bu nedenle, Karadağ'da başarılı bir kiralama için bir mülk seçerken ve kârınızı en üst düzeye çıkarırken aşağıdaki faktörleri göz önünde bulundurun:

1. Mevsimsellik ve her mevsime uygunluk. Tatil bölgelerinde (Budva, Kotor Körfezi) en yüksek kârlılık yaz sezonunda görülür. Ancak kayak turizmine odaklanan mülklere (Kolaşin, Žabljak) yapılan yatırımlar, kışın yüksek doluluk oranı sağlayarak mülkü neredeyse dört mevsim kullanıma uygun hale getirir.

2. Likidite faktörü. Denize veya önemli turistik yerlere yürüme mesafesindeki küçük mülkler (stüdyolar, tek yatak odalı daireler), en yüksek yatırım getirisi ve kiracı talebine sahip oldukları için en yüksek likiditeyi sunar.

3. Rekabetçi ortam. Tatil beldelerinde sadece konum değil, aynı zamanda mülkün kalitesi de önemlidir: Komplekste modern tadilatlar, balkon/teras ve tercihen yüzme havuzu bulunması, kira oranlarını ve rekabet gücünü önemli ölçüde artırır.

Alım satımın yasal inceliklerini anlamanıza ve anlaşmayı başarıyla sonuçlandırmanıza yardımcı olacak uzmanlarımızdan tavsiye alın: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram