Pristupačne nekretnine u Crnoj Gori: 4 načina za kupovinu pristupačne nekretnine na obali mora u 2026. godini

05.01.2026

Kupovina sopstvenog doma na Jadranu ostaje dragoceni san mnogih, a u 2026. godini ovo tržište nudi jedinstvene mogućnosti za one koji znaju gde da traže. Kupite pristupačne nekretnine u Crnoj Gori na sledeće načine: na rate, van plana, na sekundarnom tržištu i po sniženim cenama (fleš prodaja).

U ovom članku ćemo dati pregled tržišta nekretnina po gradovima, gde tražiti odlične pristupačne nekretnine, kako kupiti stan u Crnoj Gori na rate za strance, nova pravila za crnogorske dozvole boravka za 2026. godinu na osnovu vlasništva nad nekretninom, poreze i katalog jeftinih nekretnina na obali.

Na našoj veb stranici pronaći ćete nekretnine koje su pristupačne čak i sa ograničenim budžetom: pristupačne nekretnine za preprodaju u Budvi i drugim gradovima Crne Gore, stanovi na rate, fleš prodaja po niskim cenama i nekretnine od investitora pored mora.

Pogledajte kompletan katalog na: gomonte.me

Postavite pitanja ili zakažite pregled stana: +382 67 322 888 (Viber, WhatsApp, Telegram)

1. Analiza tržišta: Gde pronaći najpristupačnije i najisplativije nekretnine u Crnoj Gori u 2026. godini

Crnogorsko tržište nekretnina pokazuje zanimljivu dinamiku u 2026. godini. Uprkos ukupnom rastu interesovanja za Jadran, i dalje postoje lokacije u zemlji gde cena po kvadratnom metru ostaje pristupačna za privatne investitore i one koji traže „letnjikovac pored mora“. Pristupačne nekretnine u Crnoj Gori u 2026. godini možete kupiti u gradovima kao što su Bar, predgrađa Budve, Ulcinja i Herceg Novog. Ovi gradovi imaju dobro razvijenu infrastrukturu i brojne nekretnine za preprodaju po niskim cenama. Tajna profitabilne kupovine danas leži u izboru pravog regiona i razumevanju lokalnih obrazaca cena. Prilikom pretrage budžetskih opcija, važno je razlikovati pregrejane turističke centre (kao što je Budva) i perspektivne oblasti u razvoju.

1. Grad Bar i njegova okolina (Sutomore, Šušanj, Dobra Voda) tradicionalno se smatraju liderima po broju pristupačnih opcija.

Prednosti: Razvijena gradska infrastruktura koja funkcioniše tokom cele godine, prisustvo velike luke i železničkih veza.
Cene: Ovde je najlakše pronaći nekretnine za prodaju i male garsonjere po cenama 20-30% nižim nego u Budvi. Kvalitet gradnje ostaje na pristojnom nivou.

2. Ulcinjska rivijera je najjužniji region zemlje, poznat po svojim kilometrima dugim peščanim plažama (Velika plaža).

Prednosti: Ogroman potencijal za iznajmljivanje tokom letnje sezone i najniže cene zemljišta i novih nekretnina.
Cene: U 2026. godini Ulcinj ostaje ulazna tačka za one sa ograničenim budžetom. Ova oblast tek počinje da se razvija od strane velikih investitora, nudeći mogućnost kupovine nekretnine u ranoj fazi.

3. Bokokotorski zaliv (Risan, Bijela ili Kostanjica)

Prednosti: Jedinstvena ekologija, nedostatak jakih vetrova i zapanjujući pogledi.
Cene: U selu Bijela, na primer, možete pronaći pristupačne nekretnine za preprodaju. Ovo je odličan kompromis između prestiža lokacije i stvarne vrednosti nekretnine.

4. Kolašin i Žabljak - ako blizina slane vode nije kritičan faktor, razmotrite planinske nekretnine.

Prednosti: Skijališta se aktivno razvijaju. Nekretnine ovde su jeftinije od priobalnih, ali su tražene među turistima u dve sezone: zimi (skijanje) i leti (ekoturizam).

Šta treba uzeti u obzir prilikom analize cena?

U 2026. godini, četiri glavna faktora utiču na cenu nekretnine u Crnoj Gori:

Udaljenost od obale: Samo 500-700 metara uzbrdo od mora može smanjiti cenu stana za 15.000-20.000 evra.
Tip razvoja: Starije nekretnine u stambenim naseljima Herceg Novog ili Bara često nude bolju vrednost po kvadratnom metru od novih zgrada, posebno kada su komunalne usluge već instalirane.
Hitnost prodaje: Tržište preprodaje je aktivno 2026. godine, a praćenje ponuda u poslednjem trenutku od vlasnika kojima je potrebno brzo zaključenje prodaje ostaje najbolji način za uštedu.
Dozvola boravka za nekretnine: Ako želite više od „letnje kućice“ za odmor ili za izdavanje i generisanje pasivnog prihoda, ali želite da se preselite i dobijete dozvolu boravka, nova pravila će stupiti na snagu 1. januara 2026. godine, postavljajući prag cene na najmanje 150.000 evra.

2. Pristupačne nekretnine od investitora u Crnoj Gori

Danas je direktna prodaja stanova od investitora u Crnoj Gori najisplativiji način kupovine kuće, omogućavajući kupcima da osiguraju minimalnu cenu čak i pre nego što počne glavna faza izgradnje. Kupovina novog doma u 2026. godini ostaje jedan od najpouzdanijih načina da ne samo sačuvate već i uvećate svoj kapital. Uprkos opštem trendu rasta cena, segment stanovanja u fazi izgradnje nudi fleksibilne finansijske uslove, čineći ulazak na tržište pristupačnim čak i sa ograničenim budžetom.

Pogledajte katalog ponuda investitora u Crnoj Gori na našoj veb stranici: gomonte.me

2.1. Prednosti kupovine u ranim fazama izgradnje

Kupovina nekretnine u „fazi temelja“ u Crnoj Gori nudi niz neospornih prednosti:

Minimalna cena: Razlika u ceni po kvadratnom metru između početka prodaje i završetka nekretnine može biti od 15% do 30%. Beskamatni planovi otplate na rate: Većina velikih investitora u Budvi i Tivtu nudi planove otplate vezane za faze izgradnje. Tipično, akontacija je 30%, a ostatak se plaća do završetka.
Najbolji izbor rasporeda: Stanovi sa najboljim pogledom i najprodavanijim prostorima (garsonjere i jednosobni stanovi) dostupni su u početnoj fazi prodaje.

Bez poreza na promet nekretnina: Prilikom kupovine direktno od pravnog lica (investitora) koji je obveznik PDV-a, kupac je oslobođen plaćanja poreza od 3% (i više na progresivnoj skali), što predstavlja značajnu uštedu.

2.2. Pregled lokacija sa najpristupačnijim ponudama u segmentu novogradnje

- Budva je najaktivnije tržište u zemlji. Iako je centar grada razvijen, novi projekti se pomeraju u naselja Lazi, Podkošljun i Mainski put.

Budžetske opcije: Ovde se grade moderne, niske stambene zgrade. Ako se nekretnina nalazi 800-1000 metara od mora, cena po kvadratnom metru biće znatno niža od prosečne tržišne cene duž obale.

- Selo Bečići je postalo meka za kupce stanova. Ovde se gradi mnogo visokokvalitetnih kondominijumskih hotela i stambenih kompleksa sa bazenima.

Gde tražiti pogodbe: U gornjem delu Bečića (iznad glavnog autoputa) aktivno se pokreću projekti namenjeni investitorima. Ovo je odlična opcija za one koji planiraju da izdaju svoju nekretninu turistima – plaža ovde je jedna od najboljih u zemlji, a cene u fazi iskopa su pristupačnije nego u susednoj Budvi.

- Tivat je povezan sa Porto Montenegrom, ali van marine postoje područja sa veoma konkurentnim cenama, kao što su Mrčevac, Kavač i Gradiosnica.

Perspektive: Područje Kavača (na padini planine između Tivta i Kotora) trenutno doživljava građevinski bum. Kupovina ovde u fazi temelja nudi mogućnost uživanja u panoramskom pogledu na zaliv po ceni dva do tri puta nižoj nego u centru Tivta.

Savet za investitore: Prilikom kupovine tokom faze izgradnje 2026. godine, ključno je proveriti urbanističko-tehničke uslove (UTU) i građevinsku dozvolu. Saradnja sa renomiranim investitorima garantuje rokove i pravno ispravnu transakciju.

Naša agencija, GoMonte, i njen tim advokata pomažu u pregledima nekretnina i garantuju čistu transakciju. Za više informacija, pozovite +382 67 322 888 (Viber, WhatsApp, Telegram)

Potražite odlične ponude investitora u Crnoj Gori u našem katalogu: gomonte.me

3. Stanovi sa otplatom na rate u Crnoj Gori

Za mnoge strane investitore, mogućnost kupovine stana sa otplatom na rate u Crnoj Gori postaje odlučujući faktor pri izboru nekretnine. S obzirom na nedostatak pristupačnih hipotekarnih kredita za nerezidente od lokalnih banaka, programi finansiranja od strane programera su glavni alat prodaje na primarnom tržištu.

3.1. Tipični uslovi beskamatnih planova otplate od crnogorskih programera

Većina građevinskih kompanija u Budvi, Tivtu i Baru nudi kupcima interni beskamatni plan otplate. Ovaj fleksibilan alat ne zahteva dokaz o zvaničnim prihodima u Crnoj Gori ili složene bankarske garancije.

Ključne karakteristike programa:

Nema preplata: Za razliku od kredita, cena nekretnine je fiksna u ugovoru i ne povećava se zbog kamate.
Rok: Rate se obično izdaju do puštanja zgrade u rad (12 do 36 meseci).
Dostupnost: Program je dostupan i fizičkim i pravnim licima.

3.2. Rasporedi plaćanja: Od kapariranja do preuzimanja ključa

Standardni raspored plaćanja za kupovinu nekretnine u izgradnji u Crnoj Gori obično je podeljen u nekoliko faza, povezanih sa fazom završetka nekretnine:

Rezervacija: Depozit od 2.000–5.000 evra se plaća kako bi se stan uklonio sa tržišta.
Kaparata: Ovo čini 10–30% od ukupne kupoprodajne cene i plaća se prilikom potpisivanja glavnog ugovora o prodaji kod notarske kancelarije.
Postepeno plaćanje: Preostali iznos (70–90%) se raspoređuje u jednakim ratama (kvartalnim ili mesečnim) ili je povezan sa sledećim fazama izgradnje:
Završetak grubih radova;
Ugradnja prozora i fasadni radovi;
Unutrašnja završna obrada.
Završno plaćanje: Tipično se 5–10% plaća prilikom prijema ključeva i potpisivanja potvrde o prijemu.

3.3. Pravne nijanse sastavljanja ugovora o kupovini sa teretom

Kupovina sa planom plaćanja na rate zahteva posebnu pažnju na pravno izvršenje. Sve transakcije u Crnoj Gori se obavljaju isključivo preko ovlašćenog notara.

Notarski ugovor: Dokument detaljno opisuje raspored plaćanja i kazne za kašnjenje u plaćanju.
Ograničenje otuđenja (Intabulacija): Dok se kupoprodajna cena ne isplati u potpunosti, na list nepokretnosti se stavlja teret (List nepokretnosti). Ovo garantuje investitoru da kupac neće moći da preproda nekretninu dok se dug ne otplati.
Prenos vlasništva: Kupac postaje punopravni vlasnik tek nakon što notaru dostavi dokaz o potpunoj uplati (Klauzula Intabulandi), nakon čega se teret uklanja.

Ova transparentna šema čini kupovinu nekretnina na rate bezbednim i predvidljivim procesom za strane državljane.

4. Vruće ponude u Crnoj Gori: Potraga za popustima do 20%

Jadransko tržište nekretnina privlači ne samo one koji traže blagu klimu, već i pragmatične investitore. Vruće ponude, ili vruće prodaje, nude mogućnost kupovine stanova na obali mora sa značajnim popustom, retko dostižući 15-20% prosečne tržišne cene. Međutim, kupovina „vruće ponude“ zahteva brz odgovor i temeljno razumevanje lokalnog tržišta.

4.1. Izvori vrućih ponuda: Zašto vlasnici snižavaju cenu

Sniženje cene ispod tržišne vrednosti u Crnoj Gori retko je posledica nedostataka u samoj nekretnini. Najčešće je popust uzrokovan ličnim okolnostima prodavca:

Lične okolnosti: Potreba za hitnim preseljenjem, rešavanje porodičnih problema ili potreba za velikom sumom gotovine za posao u drugoj zemlji. Alternativne transakcije: Vlasnik je već pronašao drugu nekretninu i spreman je da snizi cenu svog trenutnog stana kako bi izbegao da propusti kontraponudu.
Izlazak iz investicije: Investitori koji su ušli u projekat u fazi temelja mogu tražiti brzu ostvarenost profita tokom završne faze izgradnje.
Hipotekarne obaveze: Želja da se brzo zatvori kredit kod strane banke kako bi se izbegao rast kamatnih stopa.

Pogledajte ponude u poslednjem trenutku za hitnu prodaju nekretnina u Crnoj Gori na našoj veb stranici: gomonte.me

4.2. Specifičnosti hitnih prodajnih transakcija: Na šta treba obratiti pažnju prilikom provere dokumenata

Kupovina nekretnine sa značajnim popustom uvek nosi povećanu odgovornost. Važno je razumeti da „hitnina“ ne bi trebalo da poništi temeljan proces dužne pažnje.

Kritične tačke provere:

Lista nepokretnosti: Potrebno je proveriti zapise u koloni „Tereti i ograničenja“. Hitna prodaja ne bi trebalo da prikrije nikakve sudske postupke ili zabrane.
Saglasnost supružnika: Ako je nekretnina kupljena tokom braka, nedostatak overene saglasnosti drugog supružnika može blokirati transakciju u budućnosti.
Poreski i komunalni dugovi: U Crnoj Gori, dugovi za struju i porez na imovinu „prate“ nekretninu, pa je važno zatražiti potvrde o nepostojanju neizmirenih dugova pre potpisivanja ugovora.
Legalizacija: Ako nekretnina ima obaveštenje o delimičnom nedostatku građevinske dozvole (Nema dozvole), popust bi trebalo da pokrije buduće troškove legalizacije.

4.3. Sezonskost „hitnog“ tržišta - Kada se pojavljuju najbolje parcele

Novembar - decembar: Tradicionalno, period kada se pojavljuju „vruće“ ponude. Prodavci žele da zaključe transakcije pre kraja fiskalne godine kako bi rešili poreske ili lične probleme.
Februar - mart: Zatišje pred početak turističke sezone. Vlasnici koji nisu uspeli da prodaju svoje domove na jesen često prave maksimalne ustupke kako bi izbegli da u leto uđu sa neprodatom nekretninom.
Vrhunac sezone (jul – avgust): Tokom ovog perioda, broj hitnih prodaja je minimalan. Tržište je fokusirano na kratkoročni zakup, a vlasnici više vole da kapitalizuju na turistima odlažući prodaju do jeseni.

5. Crnogorska preprodaja stanova: Završene nekretnine sa potencijalom za prihod

Dok nove zgrade privlače pažnju svojim modernim fasadama, sekundarno tržište nekretnina u Crnoj Gori ostaje zlatni rudnik za iskusne investitore. Završene nekretnine minimiziraju rizike izgradnje i omogućavaju vam da počnete da primate prihod od zakupnine odmah nakon zaključenja. Međutim, da biste postigli visoke prinose, važno je odabrati pravi segment i lokaciju.

Pronađite nekretnine na sekundarnom tržištu po sniženim cenama (fleš prodaja) na našoj veb stranici: gomonte.me

5.1. Prednosti kupovine završenih stanova u stambenim kompleksima na sekundarnom tržištu

Nekretnine izgrađene između 2014. i 2019. godine trenutno nude najizbalansiraniji odnos cene i kvaliteta.

Sleganje zgrade i test vremena: Tokom 5-10 godina korišćenja, sve moguće građevinske nijanse postaju očigledne. Ako je kuća bez buđi i pukotina, to znači da su hidroizolacija i ventilacija pravilno instalirani. Uspostavljeno susedstvo: Za razliku od novih zgrada, unapred znate ko su vam komšije i da li će velika gradnja početi odmah ispod vaših prozora, blokirajući pogled.
Gotova dokumentacija: Takve zgrade su obično već prošle sve procese legalizacije, što pojednostavljuje proces dobijanja dozvole za boravak na osnovu vlasništva nad imovinom.
Niža cena po kvadratnom metru: Cena po kvadratnom metru u takvim kompleksima je često 15-20% niža nego u premium nekretninama u izgradnji, sa uporedivim karakteristikama komfora.

Pristupačne nekretnine u Crnoj Gori na sekundarnom tržištu u našem katalogu: gomonte.me

5.2. Mogućnosti za „flipping“: kupovina za renoviranje i naknadnu preprodaju

Strategija „flippinga“ (popravi i preprodaj) dobija na popularnosti u starim gradovima i primorskim mestima. Ideja je jednostavna: kupiti nekretninu u „istrošenom“ stanju, izvršiti brze, kvalitetne renovacije i preprodati je po tržišnoj ceni.

Zašto je ovo profitabilno u Crnoj Gori?

Potcenjene parcele: U starijim zgradama (posebno u zgradama iz jugoslovenskog doba) možete pronaći stanove sa odličnim rasporedom i lokacijama koji su pristupačni zbog nedostatka kozmetičkih popravki.
Dodata vrednost: Moderni dizajn, nadogradnje vodovodnih instalacija i visokokvalitetna instalacija klimatizacije mogu povećati vrednost nekretnine za 30-40%, a troškovi popravke kreću se od 15-20% od kupovne cene.
Potražnja za nekretninama po principu „ključ u ruke“: Većina kupaca iz Evrope i ZND traži nekretnine u koje se mogu useliti sutra. Spremni su da plate premiju za gotov stil i slobodu od rada sa lokalnim građevinskim ekipama.

Ulaganje u postojeće domove je strategija za one koji cene opipljivu imovinu i predvidljive prinose. Izbor prave nekretnine stare 10 godina sa dobrim pogledom garantuje stabilan novčani tok u evrima dugi niz godina.

6. Porez na imovinu u Crnoj Gori u 2026. godini i ostali troškovi

Planiranje budžeta za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori zahteva razmatranje ne samo cene same nekretnine već i svih povezanih troškova. Iako fiskalna politika zemlje ostaje transparentna u 2026. godini, investitori bi trebalo da razmotre progresivne poreske stope i ažurirane profesionalne naknade.

6.1. Porezi na kupovinu i vlasništvo nad imovinom

U Crnoj Gori, poresko opterećenje transakcije zavisi od toga da li kupujete direktno od investitora koji plaća PDV ili na sekundarnom tržištu.

Primarno tržište (novogradnje): Prilikom kupovine od pravnog lica koje je obveznik PDV-a (PDV), kupac je oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina (3%). PDV od 21% je već uključen u cenu nekretnine.

Sekundarno tržište: Prilikom prenosa vlasništva nad završenim nekretninama, naplaćuje se progresivni porez.

Do 150.000 evra — stopa od 3%.
Od 150.001 do 500.000 evra — fiksni iznos od 4.500 evra + 5% na iznos iznad 150.000 evra.
Preko 500.000 evra — fiksni iznos od 22.000 evra + 6% na iznos viška.

Lokalna poreska uprava utvrđuje tačnu tržišnu vrednost nekretnine u poreske svrhe, na osnovu regionalnih proseka, a ne samo na osnovu iznosa ugovora.

6.2. Usluge notara i sudskog tumača pri kupovini nekretnine

Notarski troškovi: Obračunavaju se prema zvanično odobrenoj skali. U proseku, sastavljanje ugovora o kupoprodaji košta između 300 i 1.000 evra, u zavisnosti od iznosa transakcije. Notar je takođe odgovoran za unos podataka u katastar nepokretnosti. Sudski tumač: Ako jedna od strana ne govori službeni jezik zemlje, prisustvo sudskog tumača je obavezno prilikom transakcije. Prosečna cena njihovih usluga u 2026. godini iznosi 30–50 evra po satu za usmeni prevod i približno 20–25 evra po stranici za pisani prevod dokumenata. Pravna podrška: Iako notar proverava integritet dokumenata, investitori često angažuju nezavisne advokate. Cena sveobuhvatne podrške iznosi približno 1% od iznosa transakcije, odnosno fiksna naknada od 500–1.500 evra.

6.3. Godišnje održavanje: Komunalne usluge i porez na imovinu

Godišnji porez na imovinu (Porez na nepokretnost): Stopa varira između 0,25% i 1% katastarske vrednosti. Zavisi od opštine (u Tivtu i Budvi, stope su više nego na severu), veličine nekretnine, njenog stanja i blizine mora. Računi se obično primaju sredinom godine. Turistička taksa: Vlasnici „drugih kuća“ (kuća za odmor) koji nemaju stalno prebivalište plaćaju godišnju turističku taksu, koja se obračunava na osnovu veličine nekretnine i dužine sezone.

Na primer, godišnji porez za 2025. godinu na jednosoban stan u centru Budve (47 kvadratnih metara) iznosi 480 evra, turistička taksa je 70 evra, a porez na garsonjeru od 83 kvadratna metra u Herceg Novom je 860 evra, pri čemu je turistička taksa 112 evra.

Komunalije:

Vodovod i kanalizacija: Sa brojilom (približno 1–1,50 evra po kubnom metru).
Struja: Crna Gora ima dvotarifni sistem (dan/noć). Prosečan mesečni račun za porodicu je 50–100 evra.
Odvoz smeća: Približno 10–15 evra mesečno.
Održavanje: U kompleksima sa bazenom i obezbeđenjem, naknada se kreće od 0,50 do 2 evra po kvadratnom metru mesečno. U standardnim gradskim zgradama, stanari doprinose 5–10 evra mesečno za čišćenje hodnika.

7. Zaključak

Ulaganje u Crnu Goru 2026. godine nije samo kupovina kvadratnih metara; radi se o sticanju dela evropskog načina života. Spremni ste da napravite prvi korak?

Konsultujte se sa našim advokatom za nekretnine kako biste finalizovali uspeh vaše transakcije: +382 67 322 888 (Viber, WhatsApp, Telegram)

Idite na katalog i izaberite nekretnine za pregled: gomonte.me

Pročitajte i naše druge članke:

Luksuzne nekretnine u Crnoj Gori: gomonte.me/blog/post/82

Najbolja zemlja za preseljenje u Evropu 2026. godine: gomonte.me/blog/post/81