Crnogorsko tržište preprodaje u 2026. godini: cene, analiza i prinosi 30% veći nego kod novogradnje

30.12.2025

1. Stanje tržišta nekretnina u Crnoj Gori u 2026. godini

Do 2026. godine, tržište nekretnina u Crnoj Gori se potpuno transformisalo iz „sezonske destinacije za letnje vikendice“ u jedno od najatraktivnijih investicionih centara na Jadranu. Danas, nekretnine u Crnoj Gori doživljavaju neviđenu potražnju, jer kupci traže stabilnu imovinu spremnu za useljenje. Uprkos ukupnom povećanju cena, i dalje postoje lokalne mogućnosti za kupovinu pristupačnih nekretnina u Crnoj Gori, posebno u oblastima u razvoju Bara i severa zemlje, što omogućava pristup privatnim investitorima. Glavni pokretač ovog rasta bio je status Crne Gore kao vodećeg kandidata za članstvo u EU, što je pokrenulo priliv dugoročnog kapitala iz Evrope i zemalja ZND.

Naša agencija GoMonte nudi katalog atraktivnih nekretnina u Crnoj Gori po niskim cenama: gomonte.me

Na našoj veb stranici pronaći ćete nekretnine za boravišne dozvole i investicije sa povoljnim povraćajem investicije 30% većim od novogradnji, kao i planove otplate na rate.

Kontaktirajte naše stručnjake za pregled ili konsultacije: +382 67 322 888 Viber/WhatsApp/Telegram.

U ovom članku, naši stručnjaci će objasniti gde profitabilno kupiti nekretninu u preprodaji u Crnoj Gori, kao i zašto je povraćaj investicije (ROI) takvih stanova 30% veći od povraćaja investicije stanova u novogradnjama.

1.1. Zašto se interesovanje pomera sa primarnog tržišta na završene nekretnine

Dok su pre samo nekoliko godina investitori tražili „gole kosti“ u nadi za brzi spekulativni povraćaj, 2025. godine, sklonost kupaca se značajno pomerila ka postojećim kućama i završenim novim zgradama. Tri ključna faktora doprinose tome:

Globalna inflacija i rastući troškovi logistike građevinskog materijala učinili su kupovinu u ranoj fazi manje predvidljivom. Kupci više vole da plate premiju od 10-15% da bi dobili ključeve ovde i sada.
Dobijanje dozvole boravka u Crnoj Gori na osnovu vlasništva nad nekretninama zahteva vlasnički list. Završene nekretnine omogućavaju da proces preseljenja odmah počne.
Najbolje parcele na obali su već razvijene. Kupovinom nekretnina za preprodaju u istorijskim centrima ili uspostavljenim oblastima, investitori dobijaju pristup infrastrukturi čija izgradnja može trajati godinama u novim projektima.

1.2. Uticaj evropskih integracija na potražnju i likvidnost nekretnina za preprodaju

Crna Gora je u završnoj fazi pre ulaska u EU, a ovaj faktor je postao „zlatna karta“ za vlasnike kvadratnih metara. Iščekivanje prelaska na standarde EU ima direktan uticaj na tržište:

Veliki evropski fondovi su počeli da stiču likvidne nekretnine za preprodaju u Boki Kotorskoj, posmatrajući ih kao imovinu koja će porasti za najmanje 30-40% odmah nakon zvaničnog pristupanja zemlje uniji.
Očekivano uvođenje strogih evropskih standarda energetske efikasnosti povećalo je potražnju za visokokvalitetnim sekundarnim stanovima izgrađenim poslednjih godina po modernim standardima.

2. Zašto je povraćaj investicije (ROI) kod preprodaje stanova 30% veći od novogradnje

Do kraja 2025. godine, crnogorsko tržište nekretnina je pretrpelo fundamentalne promene. Dok se segment novogradnje suočavao sa rastućim troškovima materijala i nedostatkom likvidnog prostora za izgradnju, tržište preprodaje je pokazivalo rekordan povraćaj investicije (ROI). Analitike pokazuju da je neto povraćaj investicije (ROI) od preprodaje stanova trenutno, u proseku, 30% veći od sektora novogradnje.

2.1. Komparativna analiza povraćaja investicije: Iznajmljivanje završene nekretnine u odnosu na čekanje na izgradnju

Novogradnja: Prosečno povećanje cene tokom perioda izgradnje je 15-20%. Međutim, dve godine nekretnina zahteva plaćanje na rate i ne generiše prihod.
Preprodaja stanova: Završena nekretnina počinje da generiše novčani tok dan nakon transakcije. Sa prosečnom dugoročnom stopom zakupa od 6-7% godišnje i kratkoročnim (sezonskim) stopama zakupa do 10-12%, tokom dve godine vlasništva, investitor dobija 14% do 20% prihoda samo od izdavanja.

Uzimajući u obzir da likvidne nekretnine u preprodaji na vrhunskim lokacijama (Budva, Kotor, Tivat) organski rastu za 4-5% godišnje, ukupan povraćaj tokom ciklusa izgradnje konkurentne nekretnine je za trećinu veći. Ne samo da štedite vreme - svoj kapital ulažete u rad bez pauze.

2.2. Nema rizika dugoročne gradnje i mogućnost trenutne monetizacije

Bezbednost je glavni trend 2026. godine. Tržište preprodaje nudi investitorima „fizičku imovinu“ koju je moguće dodirnuti, pregledati i vizuelno proceniti.

U završenoj zgradi već je jasno kako funkcionišu komunalni sistemi, koliko buke ima od komšija ili obližnjih kafića i kako se upravlja nekretninom. U novoj zgradi, ovi faktori ostaju „mačka u džaku“ dok se zgrada ne završi.
Transakcije sa preprodajom nekretnina u Crnoj Gori se obrađuju putem notarskog sistema sa trenutnom registracijom u katastarskom registru. Ne postoji rizik od bankrota investitora ili zamrzavanja projekta zbog novih propisa EU o zaštiti životne sredine.
Mogućnost trenutne monetizacije omogućava investitorima da fleksibilno upravljaju svojim portfoliom. Ako se tržišni uslovi promene, prodaja završene, likvidne nekretnine je znatno lakša nego prenos potraživanja na nedovršenu zgradu.

2.3. Niske barijere za ulazak i visoka profitabilnost u renoviranju preprodaje nekretnina

Strategija „Popravi i prebaci“ (kupi, renoviraj, prodaj/iznajmi) postaće zlatni rudnik za privatne investitore 2026. godine. Crnogorski fond preprodaje stambenih objekata nudi ogroman potencijal za dodatnu vrednost.

Stanovi u preprodaji zgrada u centralnim područjima su često 25-40% jeftiniji od sličnih novih zgrada na periferiji.
Starije nekretnine zauzimaju prvoklasne parcele - prva i druga linija od mora - gde je nova gradnja trenutno praktično zabranjena ili izuzetno ograničena.
Investicije u visokokvalitetne dizajnerske renovacije i nadogradnje komunalnih usluga (približno 400-600 evra po kvadratnom metru) mogu povećati kapitalizaciju nekretnine za 40-50%.

Na taj način, investitori dobijaju nekretninu sa premium stambenim karakteristikama na lokaciji nepristupačnoj modernim investitorima, uz znatno nižu ukupnu investiciju. Ovo stvara jedinstvenu konkurentsku prednost na platformama za iznajmljivanje i garantuje visok povraćaj investicije.

Pronađite nekretnine za preprodaju u Crnoj Gori na obali sa panoramskim pogledom u našem katalogu: gomonte.me

3. Prognoza cena postojećih stanova u 2026. godini

Crnogorsko tržište nekretnina će ući u fazu „zrelog rasta“ 2026. godine. Nakon perioda volatilnosti, cene su se stabilizovale na visokom nivou, pri čemu postojeći sektor pokazuje stabilniji rast od segmenta novogradnje. Investitori sve više favorizuju završene nekretnine sa istorijom profitabilnog rasta.

3.1. Dinamika cena po obali: Budva, Kotor, Tivat, Bar

Geografija potražnje u 2026. godini je jasno segmentirana investicionim ciljevima:

Tivat: Zadržava svoj status najskupljeg i najprestižnijeg regiona. Zahvaljujući razvoju Porto Montenegra i proširenju marine, cene ovde pokazuju stalni rast od 7-9% godišnje. Postojeći stanovi na pešačkoj udaljenosti od mora su gotovo u rangu sa luksuznim novogradnjama u pogledu cene.

Kotor: Zbog UNESKO-vih ograničenja za novu gradnju, postojeće nekretnine u Starom gradu i duž Boke Kotorske postale su oskudna imovina. Cene autentičnih kamenih kuća su porasle zbog velikog interesovanja zapadnoevropskih kupaca.

Budva: Najdinamičnije tržište, sa najvećim obimom transakcija. Dinamiku cena podržava renoviranje starijih naselja i pretvaranje stanova iz sovjetskog doba u moderne butik hotele.

Bar: Pokazao je najveći procenat rasta (do 12% u odnosu na prethodnu godinu). To je posledica razvoja urbane infrastrukture, aktivnosti tokom cele godine i pristupačnije barijere za ulazak u poređenju sa Bokom.

3.2. Analiza faktora rasta: Nedostatak zemljišta i turistički bum

Prognoza za 2026. godinu zasniva se na dva fundamentalna faktora koja onemogućavaju smanjenje cena:

Kritičan nedostatak zemljišta za razvoj: Veći deo crnogorskog priobalnog pojasa je već razvijen. Uvođenje novih, strožih urbanističkih planova razvoja (DUP) značajno je ograničilo izdavanje građevinskih dozvola za nekretnine na prvoj liniji. Ovo automatski preusmerava potražnju na sekundarno tržište, gde nekretnine već zauzimaju vrhunske lokacije.
Rekordan turistički protok: U periodu 2025-2026, Crna Gora će videti priliv turista ne samo tokom letnje sezone već i tokom vansezone (digitalni nomadi, relokatori). Povećanje prinosa od kratkoročnog zakupa od 15% u poslednje dve godine direktno podstiče investitore da kupuju parcele spremne za upotrebu za trenutno pokretanje poslovanja.

3.3. Prosečna cena po kvadratnom metru u Crnoj Gori po lokaciji (prognoza za 2026. godinu)

Na osnovu trenutnih tržišnih trendova i makroekonomskih indikatora, očekuje se da će se cene visokokvalitetnih postojećih kuća stabilizovati u sledećim rasponima do 2026. godine:

Tivat i okolna područja (uključujući područje Porto Montenegra): Prosečan raspon cena ovde će biti 4.200–5.500 evra po kvadratnom metru. Investitori mogu očekivati umeren godišnji rast od oko 7%, ali likvidnost nekretnina na ovoj lokaciji ostaje najviša na obali.

Kotorski zaliv: Projektovana cena po kvadratnom metru je 3.800–4.800 evra. Glavni potencijal ovde ne leži u rastu cena po kvadratnom metru, već u visokim prinosima od zakupa (ROI 6-8%), zbog jedinstvene lokacije i nedostatka novih gradilišta.

Budva i Bečići: Glavni turistički centar zemlje nudiće cene u regionu od 3.200 do 4.000 evra po kvadratnom metru. Očekuje se da će ovaj region pokazati stabilan rast od 8% godišnje. Glavna aktivnost će se pomeriti ka renoviranim stanovima u centralnom delu Budve, koji su stalno traženi među zakupcima tokom cele godine.

Bar: biće grad sa najbržim rastom, sa projektovanim rastom do 12% godišnje. Međutim, cena po kvadratnom metru će ostati najatraktivnija: od 2.400 do 3.100 evra. Kombinacija razvijene urbane infrastrukture i blizine luke čini Bar prioritetnom destinacijom za one koji traže dugoročni boravak.

Herceg Novi: cene će se stabilizovati na 2.800 do 3.500 evra po kvadratnom metru. Ovaj region privlači kupce koji traže opuštajući odmor i porodični život, nudeći povraćaj investicija od 5-7% godišnje.

Rezime za investitore: 2026. je vreme za „pametnu kupovinu“. Glavni profit neće doći od spekulativnih povećanja cena početkom 2020-ih, već od posedovanja kvalitetnih nekretnina na lokacijama sa ograničenom ponudom.

Posedujte nekretnine za preprodaju u Crnoj Gori sa plaćanjem na rate na našoj veb stranici: gomonte.me

4. Najbolji regioni za profitabilne kupovine nekretnina u 2026. godini

Izbor lokacije u Crnoj Gori u 2026. godini zahteva strateški pristup: tržište je prešlo iz spontanog rasta u fazu visokokvalitetnog razvoja. Identifikovali smo tri ključna područja koja pokazuju najbolji povraćaj investicije i udobnost.

4.1. Boka Kotorska: Premium segment i stabilan rast kapitalizacije

Boka Kotorska je čvrsto učvrstila svoj status „crnogorske rivijere“ za elitne odmore. Investicije ovde su usmerene na očuvanje kapitala i visok prihod od zakupnine u stranoj valuti.

Zašto je profitabilno: Ograničeno zemljište za razvoj stvara prirodni nedostatak ponude. Nekretnine na obali i istorijske kamene palate u Kotoru, Perastu i Prčnju rastu u vrednosti od 5-7% godišnje.
Profil kupca: Investitori ciljaju konzervativne strategije i luksuzni segment.
Prognoza: Do 2026. godine, prinosi od kratkoročnog zakupa dostići će vrhunske nivoe ovde, zahvaljujući razvoju jahting turizma i prepoznatljivosti brenda UNESKO-a.

4.2. Barska rivijera: Optimalan odnos cene i razvijene infrastrukture za stalni boravak

Iako Budva ostaje turistički centar, Bar će biti nesporni lider 2026. godine za one koji planiraju da se presele u stalni boravak. To je najživlji primorski grad zimi.

Prednosti infrastrukture: Široki nasipi, prisustvo velike luke, direktne železničke veze sa Beogradom i obilje škola i vrtića čine Bar izuzetno udobnim.
Faktor cene: Cena po kvadratnom metru ovde je 20-30% niža nego u Budvi ili Tivtu, uz uporedivi kvalitet gradnje. Ovo stvara mogućnost za ulazak na tržište sa umerenim budžetom.
Investicioni potencijal: Velika potražnja za dugoročnim iznajmljivanjem od strane stranaca i udaljenih radnika.

Nekretnine na preprodaji u Budvi, konkurentne cene i planovi plaćanja na rate: gomonte.me

4.3. Luštica i Herceg Novi: Skriveni potencijal za investitore

Regioni koji su dugo ostajali u senci sada doživljavaju najdinamičniju transformaciju.

Poluostrvo Luštica: Zahvaljujući mega-projektima (kao što je Luštica Bej), region se transformiše u eko-odmaralište svetske klase. Kupovina nekretnina u ranim fazama nove izgradnje obećava rast kapitalizacije od 15-20% do trenutka kada se projekti završe.

Herceg Novi: Grad botaničkih vrtova privlači evropske kupce svojom autentičnošću i blagom mikroklimom. Nakon pokretanja novih trajektnih linija i modernizacije putne mreže, pristupačnost regionu je značajno poboljšana, što podiže cene.

Presuda: Ovo su zone „pametnih investicija“ gde možete pronaći potcenjene nekretnine sa visokim potencijalom rasta u narednih 3-5 godina.

5. Pravna sigurnost i porezi pri kupovini nekretnine

Crnogorsko tržište nekretnina u 2026. godini zahteva od kupaca da obrate povećanu pažnju na detalje. Strože kontrole nad poreklom sredstava i ažurirano poresko zakonodavstvo čine fazu dužne pažnje ključnom za uspešnu investiciju.

5.1. Ažurirana skala poreza na prenos nepokretnosti

Od 2024. godine, Crna Gora ima progresivni porez na prenos nepokretnosti (Porez na promet nepokretnosti), koji će ostati na snazi i 2026. godine. Za razliku od primarnog tržišta, gde su kupci oslobođeni ovog poreza (ako je nekretnina podložna PDV-u/PDV-u), teret plaćanja pada na kupca na sekundarnom tržištu.

Trenutne stope poreza na imovinu u Crnoj Gori:

Do 150.000 € – 3% od kupovne cene.
Od 150.001 € do 500.000 € — fiksnih 4.500 € + 5% od iznosa koji prelazi 150.000 €.
Preko 500.000 € — fiksnih 22.000 € + 6% od iznosa koji prelazi 500.000 €.

Važno: Poreska uprava zadržava pravo da revidira cenu nekretnine u ugovoru ako smatra da je potcenjena u odnosu na regionalno tržište.

Zakažite konsultacije sa našim advokatom za nekretnine u Crnoj Gori: +382 67 322 888 Viber/WhatsApp/Telegram.

5.2. Kako proveriti legalnost nekretnine i izbeći terete u 2026. godini

Jedan od glavnih problema na sekundarnom tržištu ostaje „nelegalna gradnja“ (nekretnine bez upotrebne dozvole).

Kontrolna lista bezbednosti pre transakcije:

Lista nepokretnosti: Proverite važeći izvod iz katastra. Odeljak „G“ (Tereti i ograničenja) ne bi trebalo da sadrži nikakve zapise u vezi sa zabranom prodaje, sudskim sporom ili odsustvom građevinske dozvole (Nema dozvole).
Proces legalizacije: Ako je nekretnina u procesu legalizacije, potrebno je osigurati da je prodavac podneo sva dokumenta do roka i platio odgovarajuće takse opštini (komunaliji).
Zaostatak poreza: Proverite potvrde o odsustvu neizmirenih godišnjih poreza na imovinu i računa za komunalne usluge.

6. Dozvola boravka u Crnoj Gori na osnovu vlasništva nad nekretninama u 2026. godini

Crna Gora ostaje jedna od najatraktivnijih evropskih zemalja za legalizaciju u 2026. godini. Status boravka ovde nije samo pravo na dugoročni boravak, već strateška prednost za one koji traže stabilnost u dinamično promenljivom svetu.

6.1. Trenutni uslovi za dobijanje dozvole boravka putem vlasništva nad nekretninama

Program dozvole boravka Boravak (Boravak) na osnovu vlasništva nad nekretninama ostaje dostupan u 2026. godini, kao jedan od najlakših puteva za imigraciju u Evropu.

Ključni zahtevi za nekretninu i vlasnika:

Vrsta nekretnine: Dozvole boravka se izdaju vlasnicima stambenih objekata (kuće, stanovi). Važno: Posedovanje zemljišne parcele bez zgrade ne daje pravo boravka.
Minimalni prag: Trenutno, crnogorski zakon ne utvrđuje strogi minimalni prag vrednosti nekretnine za dobijanje dozvole boravka. Međutim, nekretnina mora biti useljiva i bez kritičnih tereta u katastru.
Važenje: Dozvola boravka se izdaje na 1 godinu sa pravom godišnjeg obnavljanja (uz zadržavanje vlasništva).

Potrebna dokumenta u 2026. godini:

Nedavna „Potvrda o neprestanom boravku“ (ne starija od 6 meseci).
Dokaz o finansijskoj solventnosti (depozit u crnogorskoj banci).
Lokalno zdravstveno osiguranje.
Potvrda o neosuđivanju iz zemlje državljanstva (sa prevodom sudskog tumača).

6.2. Prednosti crnogorskog boravka u 2026. godini

Biti stanovnik Crne Gore u 2026. godini je korisno iz više razloga:

Put ka integracijama u EU: Crna Gora je u završnoj fazi pridruživanja Evropskoj uniji. Dobijanje dozvole boravka sada je prilika da se nastanite u zemlji pre nego što pravila postanu stroža (kao u Hrvatskoj ili Sloveniji).
Pristup bankarskom sistemu: Status rezidenta značajno pojednostavljuje interakciju sa bankama. Ovo se odnosi ne samo na lične račune već i na mogućnost međunarodnih transfera u uslovima globalnih ograničenja.
Optimizacija poreza: Stanovnici mogu da apliciraju za poresko prebivalište u zemlji sa jednom od najnižih stopa poreza na dohodak u Evropi (od 9% do 15%).
Socijalne garancije: Dozvola boravka vam daje pravo na besplatno javno zdravstveno osiguranje (pod uslovom zaposlenja ili doprinosa zdravstvenom fondu) i pristup deci javnim školama i vrtićima.
Sloboda kretanja: Crna Gora je idealno središte za putovanja širom Balkana i Evrope, a boravišna karta pojednostavljuje dobijanje viza za zemlje Šengena, SAD i Veliku Britaniju preko konzulata u Podgorici.

Vodič za investitore: Kupovina nekretnine u preprodaji 2026. godine ne samo da nudi očuvanje kapitala već i sigurno pravno sidro u Evropi. Dok mnoge zemlje ograničavaju zlatne vize, Crna Gora ostaje otvorena vrata za one koji cene kvalitet života i bezbednost.

7. Tehnička lista za proveru za kupca postojećih kuća

Prilikom kupovine polovne nekretnine u Crnoj Gori 2026. godine, vizuelno zadovoljstvo pogledom na more trebalo bi da ustupi mesto hladnom proračunu. Starije nekretnine imaju svoje karakteristike, koje mogu postati izvor pregovora ili rezultirati skupim popravkama.

7.1. Pregled komunalnih sistema i hidroizolacije

U mediteranskoj klimi, tehničko stanje nekretnine određuje udobnost života zimi.

Na šta prvo treba obratiti pažnju:

Hidroizolacija i buđ: Glavni neprijatelji priobalnih nekretnina. Pažljivo pregledajte uglove, gde se plafoni spajaju sa zidovima i područja oko okvira prozora. Miris vlage je prvi znak loše hidroizolacije krova ili temelja.
Električne instalacije: U kućama izgrađenim 1980-ih i 1990-ih, električni sistem možda nije ocenjen za trenutni broj uređaja i klima uređaja. Proverite stanje električne table i uzemljenja.
Voda i kanalizacija: Proverite vrstu priključka (gradska mreža ili septička jama). Starije nekretnine često imaju čelične cevi koje je potrebno zameniti plastičnim. Proverite pritisak vode i brzinu odvodnjavanja na svim tačkama.
Sistemi prozora: Stari aluminijumski profili bez termičkog prekida garantuju gubitak toplote zimi i kondenzaciju na staklu.

7.2. Energetska efikasnost i troškovi održavanja starijih nekretnina

U 2026. godini, pitanja energetske efikasnosti direktno utiču na prodajnost nekretnine. Održavanje niskoenergetskih stanova košta 30-40% više.

Izolacija fasade: Nanošenje sloja pene ili „demita“ na spoljne zidove značajno smanjuje račune za struju (grejanje/hlađenje).
Sistemi grejanja: Crna Gora nema centralno grejanje. Peć na drva, toplotna pumpa ili moderni invertorski klima uređaji su veliki plus za postojeće kuće.
Porezi i takse: Imajte na umu da porezi na vlasništvo nad nekretninama zavise od starosti i lokacije nekretnine. Starije nekretnine često nude bolje poreske olakšice, ali zahtevaju budžetiranje za zajedničke prostore (ulazni hol, krov).

8. Zaključak: Investiciona strategija za 2026. godinu

Ukratko, možemo sa sigurnošću reći da će crnogorsko sekundarno tržište postati sigurno utočište u 2026. godini iz tri razloga:

Nema rizika od nedovršene gradnje: Sa promenljivim cenama građevinskog materijala, kupovina završene nekretnine je jedini način da garantujete da vaša imovina neće postati dugoročni projekat.
Trenutna profitabilnost: Nekretnine u preprodaji mogu se iznajmiti ili koristiti za dobijanje boravišne dozvole dan nakon što je transakcija registrovana u katastru.
Jedinstvene lokacije: Najpoželjnije parcele na obali su već razvijene. Kupovinom „starijih nekretnina“ na obali, stičete ekskluzivni resurs koji se više neće proizvoditi.

Velike renovacije takvih nekretnina donose povećanje vrednosti od 20-25%, što značajno premašuje prinose na depozite ili kupovinu nekretnina u izgradnji sa neodređenim datumom završetka.

Pronađite nekretnine na sekundarnom tržištu na vrhunskim lokacijama (Budva, Kotor, Tivat) na našem veb-sajtu: gomonte.me

Zakažite razgledanje ili postavite pitanja našim konsultantima: +382 67 322 888 Viber/WhatsApp/Telegram