Gde kupiti nekretninu za iznajmljivanje u 2025. godini

Crna Gora je najbolja zemlja za investicije u 2025. godini. Prema podacima Zavoda za statistiku Crne Gore (MONSTAT), ona pokazuje stabilan ekonomski rast i gde nekretnine ostaju relativno pristupačne po evropskim standardima, sa cenama ispod onih u zemljama članicama EU, što kupovinu nekretnina sada čini izuzetno atraktivnom prilikom.

Prema anketama koje je sprovela naša agencija za nekretnine, GoMonte, Rusi aktivno kupuju nekretnine u Crnoj Gori na osnovu sledećih pet faktora: blaga mediteranska klima; pojednostavljeni proces dobijanja boravišne dozvole; bezvizni režim; relativna pristupačnost u poređenju sa drugim zemljama EU; i rastući turistički tok.

Stoga je kupovina nekretnina u Crnoj Gori u svrhu izdavanja u 2025. godini profitabilna, jer ne samo da obezbeđuje stabilan pasivni prihod od zakupnine, već i visoku likvidnost imovine, zaštitu kapitala od inflacije i mogućnost korišćenja nekretnine za lični odmor nekoliko meseci godišnje.

U ovom članku ćemo ispitati kriterijume za atraktivnost stranog tržišta. Ako tražite pristupačnu nekretninu na obali mora u inostranstvu, pogledajte naš katalog nekretnina u Crnoj Gori: hgomonte.me.

Takođe možete zakazati konsultacije sa našim advokatom za nekretnine u Crnoj Gori ako imate pitanja o transakcijama kupovine i prodaje: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

1. Kako odabrati zemlju za ulaganje u nekretnine u inostranstvu u 2025. godini

Danas, globalno tržište nekretnina doživljava jedinstvenu situaciju, gde mnoge zemlje širom sveta nude atraktivne investicione mogućnosti, bilo kroz razvoj turističkog sektora, robusne programe boravišnih dozvola putem kupovine kuće ili povoljne poreske režime. Ovaj odeljak članka će vam pomoći da sistematizujete svoj pristup izboru jurisdikcije i procenite rizike.

Izbor jurisdikcije za ulaganje u nekretnine u inostranstvu zahteva sistematsku analizu, a ne samo praćenje turističkih preferencija. Da biste maksimizirali svoje prinose i minimizirali rizike u vezi sa svojim investicijama u 2025. godini, važno je dosledno procenjivati sledeće faktore:

1.1. Makroekonomski faktori i stabilnost zemlje

• Procenite stopu ekonomskog rasta zemlje i, što je posebno važno za posao iznajmljivanja, dinamiku turističkog toka. Postoji direktna korelacija između ekonomskog razvoja zemlje i potražnje za stanovima: povećani turizam obezbeđuje visoke stope popunjenosti, dok rast BDP-a garantuje veću kupovnu moć i cene.
• Procenite inflaciju, stabilnost lokalne valute ili upotrebu evra. Zemlje sa evrom ili stabilnom valutom koja je vezana za valutu štite vaš kapital od naglih fluktuacija deviznog kursa, dok visoka inflacija može brzo da devalvira prihod od zakupnine.
• Nivo zakonodavne predvidljivosti je ključan. Članstvo u EU/NATO ili status kandidata je važan jer smanjuje pravne i političke rizike osiguravajući da je pravni sistem u skladu sa evropskim standardima.

1.2. Analizirajte tržište nekretnina radi likvidnosti i profitabilnosti

• Ovi kriterijumi određuju koliko možete zaraditi i koliko brzo možete povratiti svoj kapital.
• Uporedite cene i prosečnu cenu po kvadratnom metru sa susednim zemljama i unutar regiona. Potražite tržišta sa nižim cenama, ali većim potencijalom rasta zbog predstojećih infrastrukturnih projekata.
• Izračunajte odnos cene i zakupnine. Ova metrika vam omogućava da procenite brzinu povrata investicije. Što je koeficijent niži, brže će prihod pokriti troškove nekretnine, što je posebno važno za investitore fokusirane na pasivni novčani tok.
• Utvrdite koliko brzo možete prodati imovinu za iznajmljivanje ako je potrebno. Likvidnost često varira u zavisnosti od lokacije: uporedite glavne gradove (visoka, ali stabilna potražnja), priobalna područja (sezonska, ali velika potražnja) i planinska područja (nišna, ali potražnja tokom cele godine).

1.3. Pravne i poreske barijere

• Istražite koliko je proces kupovine težak za stranca. Proverite zahteve za notare, potrebu za posebnim dozvolama i opšte poreske troškove povezane sa registracijom imovine.
• Procenite iznos poreza na prenos nekretnine i godišnjeg poreza na imovinu. Niski porezi na vlasništvo i prihodi od zakupnine značajno povećavaju konačni povraćaj investicije.
• Razmotrite mogućnost dobijanja dozvole boravka ili Zlatne vize prilikom kupovine nekretnina. Za mnoge investitore, posebno iz Rusije, ovo je ključni dodatni podsticaj i povećava vrednost imovine.

1.4. Procena rizika u poslovanju sa iznajmljivanjem

• Istražite propise o kratkoročnom iznajmljivanju: ograničenja i licenciranje koja mogu važiti u turističkim destinacijama. Neke zemlje ili gradovi uvode moratorijum na dnevne zakupnine.
• Izračunajte operativne troškove i uključite troškove komunalnih usluga, održavanja i usluga upravljačke kompanije. Visoki računi mogu pojesti značajan deo projektovanog prihoda.
• Identifikujte ciljnu publiku: turiste, studente, digitalne nomade, lokalno stanovništvo, jer to utiče na izbor tipa stanovanja i sezonskost.
• Procenite stabilnost lokalne valute ili upotrebu evra. Zemlje sa evrom ili stabilnom „vezanom“ valutom štite vaš kapital od naglih fluktuacija deviznog kursa.

2. Najbolja zemlja za ulaganje u nekretnine u 2025. godini

Crna Gora u 2025. godini nudi najbolju kombinaciju stabilnosti, likvidnosti i migracionih prednosti za ruske investitore, ističući se od drugih tržišta. Je među vodećim zemljama sa tržištem koje nudi visoke prinose od zakupnine i niske poreze. Štaviše, podržava trend razvoja „zelenih nekretnina“ i gradi energetski efikasne kuće koristeći visokokvalitetne građevinske materijale i solarne panele. U nastavku ćemo detaljnije objasniti zelene nekretnine.

Zelene nekretnine su koncept koji obuhvata stambene, komercijalne ili industrijske objekte projektovane, izgrađene i kojima se upravlja sa minimalnim negativnim uticajem na životnu sredinu. Ključni cilj zelenih nekretnina je postizanje energetske efikasnosti i održivog razvoja.

Ključne karakteristike zelenih nekretnina:

• Upotreba visoko efikasne toplotne izolacije, modernih sistema ventilacije i grejanja i obnovljivih izvora energije (kao što su solarni paneli) radi značajnog smanjenja potrošnje resursa.
• Upotreba ekološki prihvatljivih, lokalno nabavljenih ili recikliranih građevinskih materijala sa niskim ugljeničnim otiskom.
• Implementacija sistema za sakupljanje kišnice i efikasno upravljanje vodama.
• Upotreba netoksičnih boja i materijala za završnu obradu radi poboljšanja zdravlja stanovnika.
• Podržavanje trenda zelenih nekretnina u Crnoj Gori

Crna Gora, ustavno definisana kao ekološka država, prirodno prihvata trend zelenih nekretnina, integrišući ga u svoje strateške ciljeve, posebno u turizmu i novoj gradnji.

Podrška ovom trendu je očigledna u sledećim aspektima:

- Nacionalna strategija „Ekološka država“ je fundamentalni princip koji podstiče strožu regulaciju nove gradnje, posebno u zaštićenim područjima, kao što je blizina nacionalnih parkova poput Durmitora.

- U procesu usklađivanja zakonodavstva sa EU, zemlja implementira evropske standarde energetske efikasnosti (sertifikate o energetskim performansama, EPC). Novi građevinski projekti sve više moraju da ispunjavaju visoke standarde izolacije i koriste efikasne sisteme grejanja i hlađenja.

- Zemlja razvija ekoturizam. Većina novih hotela i turističkih kompleksa, posebno u planinskim područjima (Žabljak, Kolašin) i na severu, gradi se korišćenjem lokalnih, prirodnih materijala (kamen, drvo) i sa naglaskom na minimiziranje narušavanja pejzaža. Ove nekretnine se prodaju kao „zelene“ i „eko-hoteli“.

- Potražnja stranih investitora (uključujući i one koji ciljaju tržišta EU) za sertifikovanim zelenim projektima raste. Kupovina takvih nekretnina se smatra održivom investicijom sa boljom dugoročnom likvidnošću i nižim operativnim troškovima.

- Za razliku od gustog razvoja obale, investicije na severu zemlje (Žabljak, Kolašin) su prvenstveno usmerene na održivost i zaštitu prirode (na primer, izgradnja malih brvnara i eko-sela), što je u potpunosti u skladu sa principima zelenih nekretnina.

3. Zašto je Crna Gora profitabilno mesto za Ruse za kupovinu nekretnina u inostranstvu

Stabilnost zemlje obezbeđena je čvrstom vezanošću za evro (odsustvo valutnih rizika) i završnom fazom pristupanja zemlje EU, što garantuje pravnu predvidljivost. Likvidnost ostaje visoka zahvaljujući stalno rastućem turističkom toku i geografskoj atraktivnosti: nekretnine se lako iznajmljuju kratkoročno tokom leta, dok sličnost mentaliteta i ruskog govornog okruženja olakšavaju potragu za zakupcima i naknadnu preprodaju.

Ključna prednost migracije je pojednostavljen i pristupačan proces dobijanja crnogorske boravišne dozvole za kupovinu nekretnina bilo koje vrednosti, što zemlju čini idealnom „odskočnom daskom“ za život i poslovanje u Evropi.

Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje u Crnoj Gori ostaje jedno od najprofitabilnijih područja u 2025. godini, zahvaljujući garantovanoj potražnji za zakupom od priliva turista iz Zapadne Evrope i zemalja ZND i rastućem broju digitalnih nomada, što obezbeđuje visoku i stabilnu potražnju za kratkoročnim i dugoročnim iznajmljivanjem tokom cele godine.

Značajna ruskoggovorna populacija među turistima i stanovnicima olakšava ruskim investitorima pronalaženje zakupaca i, podjednako važno, upravljanje nekretninom (komunikacija, praćenje i održavanje) bez potrebe za angažovanjem skupih stranih kompanija za upravljanje.

4. Period povrata investicija u Crnoj Gori

Realan prosečan godišnji povraćaj investicije (ROI) od izdavanja nekretnina u Crnoj Gori obično se kreće od 5% do 8% godišnje. Većina stručnjaka navodi 5% do 7% za nekretnine na obali i 6% do 8% za likvidne nekretnine na severu koje se izdaju tokom cele godine.

ROI je metrika koja meri profitabilnost vaše investicije u nekretnine. U poslu iznajmljivanja, to je procenat godišnjeg neto prihoda (nakon odbitka svih operativnih troškova) u odnosu na ukupnu investiciju (kupovna cena + troškovi renoviranja + porezi i takse prilikom zaključenja).

„Realna“ cifra je ona koja se postiže konzervativnim planiranjem, uzimajući u obzir:

• Sezonsku praznost: Nekretnina se ne iznajmljuje 365 dana u godini.
• Svi operativni troškovi: porezi, komunalne usluge, održavanje, naknade kompaniji za upravljanje i fond za popravke.

Šta određuje povraćaj investicije u Crnoj Gori?

Prosečan godišnji povraćaj investicije zavisi od mnogih faktora, koji se mogu podeliti u četiri glavne grupe:

1. Lokacija. Nekretnine na pešačkoj udaljenosti od mora (Budva, Bečići) ili blizu skijališta (Kolašin) imaju najveći povraćaj investicije. Nekretnine u neturističkim ili udaljenim područjima daju nizak povraćaj investicije.

2. Vrsta nekretnine

• Garsonjere i jednosobni stanovi: Često pokazuju veći povraćaj investicije zbog niskih početnih troškova i velike potražnje među parovima i samcima.
• Premium segment (vile): Visoki računi za zakupninu, ali i veoma visoke kupovne cene, što može smanjiti procenat povraćaja investicije, ali garantuje očuvanje kapitala.
• Stanje nekretnine: Što je bolja renovacija i što su sadržaji kompletniji (klima uređaj, Wi-Fi), to je veća cena zakupnine i manje vreme zastoja.

3. Strategija iznajmljivanja

• Kratkoročno (dnevno): Pruža najvišu cenu zakupnine, ali zahteva stalna ulaganja u upravljanje i čišćenje.
• Dugoročno (1 godina i više): Pruža stabilnost i minimalne troškove upravljanja, ali sa znatno nižom cenom zakupnine.
• Usluge kompanije za upravljanje: Ako angažujete kompaniju za upravljanje (što se preporučuje za daljinsko upravljanje), njihova provizija (obično 20%–30% od prihoda) direktno smanjuje vaš neto povraćaj investicije.
• Stopa slobodnih prostora: U odmaralištima, stope slobodnih prostora tokom vansezone mogu dostići 60–70% (nulti prihod), što dramatično smanjuje prosečnu godišnju stopu.

4. Finansijski i poreski faktori

• Kupovna cena: Što je niža ulazna cena, to je brži povraćaj investicije i veći povraćaj investicije.
• Porezi i takse: Uzmite u obzir godišnji porez na imovinu (0,25% do 1% katastarske vrednosti) i porez na prihod od zakupnine. Ne zaboravite da u ukupan iznos investicije uključite porez na promet nekretnina (3%) i notarske troškove.

5. Kako odabrati nekretninu za kupovinu u Crnoj Gori za potrebe izdavanja

Stručnjaci naše agencije sastavili su za vas praktičan vodič o izboru likvidne nekretnine za vaše poslovanje izdavanja u Crnoj Gori, uključujući kriterijume za procenu određenih nekretnina na osnovu njihovog potencijala za izdavanje i profitabilnosti.

Da biste odabrali nekretninu za kupovinu u Crnoj Gori, pratite ova četiri koraka:

5.1. Procenite lokaciju

Blizina mora i plaža, kao i dobro razvijena infrastruktura, važni su za kratkoročno letnje iznajmljivanje (maksimiziranje popunjenosti). Razmotrite prisustvo prodavnica, restorana, pešačku udaljenost do ključnih turističkih atrakcija, kao i udaljenost od aerodroma (Tivat/Podgorica) i javnog prevoza.

5.2. Istražite vrste i karakteristike nekretnina

• Garsonjere i jednosobni stanovi su idealni za postizanje visokog povraćaja investicije tokom letnje sezone.
• Dvosobni stanovi su pogodniji za dugoročno porodično iznajmljivanje ili iznajmljivanje za odmor.
• Pogled na more ili planine može povećati cene zakupnine za 20-30%.
• Bazen, parking, obezbeđenje i kompanija za upravljanje (povećava turističku privlačnost).
• Uređenje i renoviranje zahtevaju ulaganja, ali atraktivan enterijer će povećati potražnju.

5.3. Procena profitabilnosti

• Izračunajte godišnji povraćaj investicije (metod neto prihoda o kome se govorilo gore).
• Napravite realnu prognozu popunjenosti (npr. 90 dana leti i 60 dana van sezone).
• Procenite operativne troškove - komunalne usluge, godišnje poreze i naknade za upravljanje.

5.4. Sprovedite pravnu proveru kupoprodajne transakcije

• Uverite se da nema tereta (hipoteka) i da je izgradnja pravno valjana (upotrebna dozvola).
• Pripremite dugoročni ili kratkoročni ugovor o zakupu u skladu sa crnogorskim zakonom.

Kontaktirajte naše advokate za pravnu podršku i besplatne konsultacije: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

6. Kako dobiti crnogorsku boravišnu dozvolu kupovinom nekretnine

Jedan od najpouzdanijih i najpopularnijih načina za strance da legalizuju svoj status jeste dobijanje crnogorske boravišne dozvole kupovinom nekretnine. Prema crnogorskom Zakonu o strancima (Član 53), posedovanje bilo koje nekretnine, bez obzira na njenu vrednost ili površinu, daje vam pravo da podnesete zahtev za privremenu boravišnu dozvolu (TRP/boravišna dozvola).

Ova TRP se izdaje na godinu dana i može se obnavljati godišnje sve dok ste vlasnik nekretnine. Da biste uspešno dobili dozvolu, morate dostaviti važeći Katastarski registar (List nepokretnosti), dokaz o neosuđivanju i dokaz o zdravstvenom osiguranju.

Stoga, prilikom izbora nekretnine za uspešno iznajmljivanje u Crnoj Gori i maksimiziranje profita, uzmite u obzir sledeće faktore:

1. Sezonskost i dostupnost tokom cele sezone. U odmaralištima (Budva, Boka Kotorska), vrhunac profitabilnosti se javlja tokom letnje sezone. Međutim, investicije u nekretnine usmerene na skijaški turizam (Kolašin, Žabljak) obezbeđuju visoke stope popunjenosti zimi, čineći nekretninu praktično dostupnom tokom cele sezone.

2. Faktor likvidnosti. Mali objekti (garsonjere, jednosobni stanovi) na pešačkoj udaljenosti od mora ili ključnih atrakcija nude najveću likvidnost, jer imaju najveći povraćaj investicije i potražnju zakupaca.

3. Konkurentno okruženje. U turističkim gradovima nije važna samo lokacija, već i kvalitet nekretnine: prisustvo modernih renoviranja, balkona/terase i, poželjno, bazena u kompleksu značajno povećava cene zakupnine i konkurentnost.

Dobijte savet od naših stručnjaka koji će vam pomoći da se snađete u pravnim zamršenostima kupovine i prodaje i uspešno zaključite transakciju: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram