Где выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду в 2025 году

Черногория — лучшая страна для инвестиций в 2025 году, которая по данным Управления статистики Черногории (MONSTAT) демонстрирует стабильный экономический рост и где недвижимость остается относительно доступной по европейским меркам и цены не достигают уровня стран-членов Евросоюза, что делает покупку имущества сейчас крайне перспективной.

На основании опросов нашего агентства недвижимости GoMonte, россияне активно покупают недвижимость в Черногории, руководствуясь следующими пятью факторами: мягкий средиземноморский климат; упрощенная процедура получения вида на жительство (ВНЖ); безвизовый режим; относительная дешевизна по сравнению с другими странами ЕС; и растущий туристический поток.

Поэтому в Черногории выгодно покупать недвижимость для сдачи в аренду в 2025 году, ведь это не только получение стабильного пассивного дохода от аренды, но и высокая ликвидность актива, защита капитала от инфляции, а также возможность использовать объект для собственного отдыха несколько месяцев в году.

В этой статье мы рассмотрим критерии привлекательности зарубежного рынка. Если вы ищите где недорого купить недвижимость у моря за рубежом, смотрите наш каталог предложений в Черногории: gomonte.me.

Также вы можете записаться на консультацию к нашему юристу по недвижимости в Черногории, если у вас есть вопросы о сделках купли-продажи: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

1. Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость за границей в 2025 году

Сегодня на глобальном рынке жилищного фонда наблюдается уникальная ситуация, при которой множество стран по всему миру предлагают привлекательные условия для инвестиций, будь то благодаря развивающимся туристическим секторам, устойчивым программам получения ВНЖ через покупку жилья, или выгодным налоговым режимам. Этот раздел статьи поможет вам систематизировать подход к выбору юрисдикции и оценить риски.

Выбор юрисдикции для инвестирования в зарубежную недвижимость требует систематического анализа, а не просто следования туристическим предпочтениям. Чтобы ваши вложения в 2025 году принесли максимальную прибыль и минимизировали риски, необходимо последовательно оценить следующие факторы:

1.1. Макроэкономические факторы и стабильность стран

• Оцените, как быстро растет экономика страны и, что особенно важно для арендного бизнеса, какова динамика туристического потока. Существует прямая связь между развитием экономики страны и спросом на жилье: рост туризма обеспечивает высокую заполняемость, а рост ВВП гарантирует повышение покупательной способности и цен.
• Оцените инфляцию, устойчивость местной валюты или использование евро. Страны с евро или стабильной "привязанной" валютой защищают ваш капитал от резких курсовых колебаний, в то время как высокая инфляция может быстро обесценить арендный доход.
• Критически важен уровень предсказуемости законодательства. Важность членства или статуса кандидата в ЕС/НАТО заключается в том, что это снижает юридические и политические риски, обеспечивая соответствие правовой системы европейским стандартам.

1.2. Анализ рынка недвижимости на ликвидность и доходность

Эти критерии определяют, сколько вы сможете заработать и как быстро сможете вернуть капитал.

• Проведите сравнительный анализ цен, среднюю стоимости квадратного метра с соседними государствами и внутри региона. Ищите рынки, где цены ниже, но потенциал роста выше за счет предстоящих инфраструктурных проектов.
• Посчитайте коэффициент "Цена/Аренда" (Price-to-Rent Ratio). Этот показатель позволяет провести оценку скорости окупаемости инвестиций. Чем ниже коэффициент, тем быстрее доход покроет стоимость объекта, что особенно важно для инвесторов, ориентированных на пассивный денежный поток (cash flow).
• Определите, как быстро можно продать рентный актив  в случае необходимости. Ликвидность часто варьируется в зависимости от типа локации: сравнение столиц (высокий, но стабильный спрос), побережья (сезонный, но высокий спрос) и гор (нишевый, но круглогодичный спрос).

1.3. Юридические и налоговые барьеры

• Изучите, насколько сложна процедура покупки для иностранца. Проверьте требования к нотариусам, необходимость получения специальных разрешений и общие налоговые издержки, связанные с оформлением собственности.
• Оцените размер налога на покупку (transfer tax) и ежегодного налога на имущество. Низкие налоги на владение и прибыль от аренды значительно повышают конечную рентабельность инвестиции.
• Обратите внимание на возможность получения ВНЖ (Вида на жительство) или "Золотой визы" при покупке недвижимости. Для многих инвесторов, особенно из России, это является ключевым дополнительным стимулом и повышает ценность актива.

1.4. Оценка рисков арендного бизнеса

• Изучите регулирование краткосрочной аренды: ограничения и лицензирование, которые могут действовать в туристических центрах. Некоторые страны или города вводят мораторий на посуточную аренду.
• Посчитайте эксплуатационные расходы и включите сюда стоимость коммунальных услуг, обслуживания и услуг управляющей компании. Высокие счета могут "съесть" значительную часть предполагаемого дохода.
• Определите целевую аудиторию: туристы, студенты, цифровые кочевники, местные жители, так как это влияет на выбор типа жилья и сезонность.
• Оцените устойчивость местной валюты или использование евро. Страны с евро или стабильной "привязанной" валютой защищают ваш капитал от резких курсовых колебаний.

2. Лучшая страна для инвестиций в недвижимость в 2025 году

Черногория в 2025 году демонстрирует наилучшее сочетание стабильности, ликвидности и миграционных преимуществ для российского инвестора, выгодно отличаясь от других рынков. Она входит в топ стран где рынок с высокой рентабельностью аренды, а также низкие налоги. Помимо этого она поддерживает тренд на развитие "Green Real Estate" (Экологичные объекты) и строит энергоэффективное жилье используя качественные строительные материалы и солнечные панели. Ниже мы подробнее расскажем о том, что такое Зеленая недвижимость.

Green Real Estate (Зеленая недвижимость) — это концепция, объединяющая объекты жилого, коммерческого или промышленного фонда, которые спроектированы, построены и эксплуатируются с минимальным негативным воздействием на окружающую среду. Ключевая цель "Зеленой недвижимости" — достижение энергоэффективности и устойчивого развития.

Основные характеристики Green Real Estate:

• Использование высокоэффективной теплоизоляции, современных систем вентиляции и отопления, возобновляемых источников энергии (например, солнечные батареи) для значительного снижения потребления ресурсов.
• Использование экологически чистых, местных или переработанных строительных материалов с низким "углеродным следом".
• Внедрение систем сбора дождевой воды и эффективного водопользования.
• Использование нетоксичных красок и отделочных материалов для улучшения здоровья жильцов.
• Поддержка тренда Green Real Estate в Черногории

Черногория, конституционно определенная как экологическое государство (Ecological State), естественным образом поддерживает тренд на зеленую недвижимость, интегрируя его в свои стратегические цели, особенно в сфере туризма и нового строительства.

Поддержка этого тренда проявляется в следующих аспектах:

- Национальная стратегия "Экологическое Государство" - это основополагающий принцип, который стимулирует более строгое регулирование нового строительства, особенно в охраняемых зонах, например, вблизи Национальных парков, как Дурмитор.

- В процессе гармонизации законодательства с ЕС, страна внедряет европейские стандарты энергетической эффективности (Energy Performance Certificates, EPC). Новые строительные проекты все чаще обязаны соответствовать высоким стандартам изоляции и использования эффективных систем отопления/охлаждения.

- Государство развивает эко-туризм. Большая часть новых отелей и туристических комплексов, особенно в горных районах (Жабляк, Колашин) и на севере, строятся с использованием местных, природных материалов (камень, дерево) и с акцентом на минимизацию вмешательства в ландшафт. Такие объекты получают маркетинговое преимущество как "зеленые" и "эко-отели".

- Растет спрос со стороны иностранных инвесторов (включая тех, кто ориентирован на рынки ЕС) на сертифицированные "зеленые" проекты. Покупка такой недвижимости рассматривается как устойчивая инвестиция с лучшей долгосрочной ликвидностью и более низкими эксплуатационными расходами.

- В отличие от плотной застройки побережья, инвестиции на севере страны (Жабляк, Колашин) изначально сосредоточены на экологичности и сохранении природы (например, строительство небольших шале и эко-деревень), что полностью соответствует принципам Green Real Estate.

3. Почему россиянам выгодно купить недвижимость за рубежом именно в Черногории

Стабильность в стране обеспечивается жесткой привязкой к евро (отсутствие валютных рисков) и финальной стадией вступления в ЕС, что гарантирует правовую предсказуемость. Ликвидность остается высокой благодаря стабильно растущему туристическому потоку и географической привлекательности: объект легко сдается в краткосрочную аренду летом, а близость менталитета и русскоговорящая среда облегчают поиск арендаторов и дальнейшую перепродажу.

Ключевым миграционным преимуществом является упрощенная и доступная схема получения ВНЖ Черногории за покупку недвижимости любой стоимости, что делает страну идеальным запасным "плацдармом" для жизни и бизнеса в Европе.

Инвестирование в арендную недвижимость в Черногории остается одним из самых прибыльных направлений в 2025 году, благодаря гарантированному арендному спросу из-за притока туристов из Западной Европы, стран СНГ и рост числа цифровых кочевников обеспечивают высокий и стабильный спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду на протяжении всего года.

Значительная доля русскоговорящей аудитории среди туристов и резидентов упрощает для инвесторов из России поиск арендаторов и, что не менее важно, управление объектом (коммуникация, контроль и обслуживание) без необходимости привлечения дорогих иностранных управляющих компаний.

4. Период окупаемости инвестиций в Черногории

Реалистичный среднегодовой ROI (Return on Investment) от сдачи недвижимости в аренду в Черногории обычно составляет от 5% до 8% годовых. Большинство экспертов называют от 5% до 7% для объектов на побережье и от 6% до 8% для ликвидных объектов на севере, сдаваемых круглогодично.

Коэффициент окупаемости инвестиций, — это метрика, которая измеряет прибыльность ваших вложений в недвижимость. Применительно к арендному бизнесу, это процентное соотношение годового чистого дохода (после вычета всех операционных расходов) к общей сумме инвестиций (стоимость покупки + расходы на ремонт + налоги и сборы при оформлении).

"Реалистичным" считается такой показатель, который достигается при консервативном планировании, учитывающем:

• Сезонные простои (вакантность): Недвижимость не сдается 365 дней в году.
• Все операционные расходы: Налоги, коммунальные услуги, обслуживание, услуги управляющей компании и фонд на ремонт.

От Чего Зависит ROI в Черногории?

Среднегодовой ROI зависит от множества факторов, которые можно разделить на четыре основные группы:

1. Местоположение. Самый высокий ROI имеют объекты в пешей доступности от моря (Будва, Бечичи) или вблизи горнолыжных центров (Колашин). Объекты в нетуристических или удаленных районах дают низкий ROI.

2. Тип Объекта

• Студии и 1-спальные апартаменты: Часто показывают более высокий ROI, так как имеют низкую цену входа и высокий спрос у пар и одиночных туристов.
• Премиум-сегмент (виллы): Имеет высокий арендный чек, но и очень высокую стоимость покупки, что может снижать процентный ROI, но гарантировать сохранность капитала.
• Состояние Объекта: Чем лучше ремонт и полнее оснащение (наличие кондиционера, Wi-Fi), тем выше арендная ставка и ниже простои.

3. Стратегия аренды

• Краткосрочная (посуточная): Обеспечивает максимальную ставку, но требует постоянных вложений в управление и уборку.
• Долгосрочная (от 1 года): Обеспечивает стабильность и минимальные расходы на управление, но со значительно более низкой ставкой.
• Услуги Управляющей Компании: Если вы нанимаете УК (что рекомендуется для удаленного управления), ее комиссия (обычно 20%–30% от дохода) напрямую снижает ваш чистый ROI.
• Простои (Vacancy Rate): В курортных зонах простои в межсезонье могут достигать 60–70% (ноль дохода), что критически снижает среднегодовой показатель.

4. Финансовые и налоговые факторы

• Цена покупки: чем ниже цена входа, тем быстрее окупаемость и выше ROI.
• Налоги и сборы: учет ежегодного налога на недвижимость (от 0.25% до 1% от кадастровой стоимости), а также налога на доход от аренды. Не забудьте включить в общую сумму инвестиций налог на оборот недвижимости (3%) и нотариальные сборы при покупке.

5. Как выбрать недвижимость для покупки в Черногории под сдачу в аренду 

Специалисты нашего агентства составили для вас практическое руководство по выбору ликвидного объекта для арендного бизнеса в Черногории с критериями для оценки конкретных объектов с точки зрения их арендного потенциала и рентабельности.

Для того чтобы выбрать объект для покупки в Черногории следуйте этим четырём шагам:

5.1. Оцените местоположение

Близость к морю и пляжам, а также развитая инфраструктура важны для краткосрочной летней аренды (максимизация загрузки). Обратите внимание на наличие магазинов, ресторанов, пешеходной доступности к ключевым туристическим точкам, а также удаленность от аэропортов (Тиват/Подгорица) и остановок общественного транспорта.

5.2. Изучите типы и характеристики объектов

• Студии и 1-спальные апартаменты оптимальны для получения высокого ROI в летний сезон.
• 2-спальные квартиры лучше подходят для семейной долгосрочной аренды или отдыха.
• Наличие вида на море или горы может увеличить арендную ставку на 20-30%.
• Наличие бассейна, парковки, охраны и управляющей компании (повышает привлекательность для туристов).
• Состояние и ремонт требуют вложений, привлекательный интерьер повысит спрос.

5.3. Оцените рентабельность

• Рассчитайте годовой ROI (Метод расчета чистого дохода за вычетом всех расходов о котором мы писали выше).
• Составьте реалистичный прогноз заполняемости (например, 90 дней летом и 60 дней в межсезонье).
• Оцените эксплуатационные расходы - стоимость коммунальных услуг, ежегодного налога и услуг менеджмента.

5.4. Сделайте юридическую проверку сделки купли-продажи

• Убедитесь в отсутствии обременений (Hipothèque) и законности строительства (Upotrebna dozvola).
• Оформите договор долгосрочного или краткосрочного найма в соответствии с черногорским законодательством.

Обратитесь к нашим юристам за правовой поддержкой и получите бесплатную консультацию: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

6. Как получить ВНЖ Черногории за покупку недвижимости

Один из самых надежных и популярных способов легализации статуса для иностранцев — это получение ВНЖ Черногории за покупку недвижимости. Согласно черногорскому закону "Об иностранцах" (član 53), владение любым объектом недвижимости, независимо от его стоимости или площади, дает право подать заявление на получение временного вида на жительство (VNZ/boravišna dozvola).

Этот ВНЖ выдается сроком на один год с возможностью ежегодного продления, пока вы остаетесь собственником жилья. Для успешного оформления необходимо предоставить актуальный лист недвижимости из Кадастра (List nepokretnosti), подтверждение отсутствия судимости и медицинскую страховку.

Таким образом при выборе объекта для успешной сдачи его в аренду в Черногории и получения максимальной прибыли следует обратить на следующие факторы:

1. Сезонность и всесезонность. В курортных зонах (Будва, Которский залив) пиковая рентабельность приходится на летний сезон. Однако инвестиции в объекты, ориентированные на горнолыжный туризм (Колашин, Жабляк), обеспечивают высокую заполняемость зимой, делая объект практически всесезонным.

2. Фактор ликвидности. Максимальную ликвидность приносят небольшие объекты (студии, 1-спальные апартаменты) в пешей доступности от моря или ключевых достопримечательностей, так как они имеют самый высокий коэффициент окупаемости и спроса со стороны арендаторов.

3. Конкурентная среда. В курортных городах важна не только локация, но и качество объекта: наличие современного ремонта, балкона/террасы и, желательно, бассейна в комплексе значительно повышает арендную ставку и конкурентоспособность.

Получите консультацию наших специалистов которые помогут разобраться в юридических тонкостях купли-продажи и успешно заключить сделку: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram