Nekretnine u Budvi: Katalog novih zgrada za 2026. godinu – Cene, najbolji stambeni kompleksi i uslovi kupovine

U 2026. godini, Budva nastavlja da održava svoj status „investicionog srca“ jadranske obale, a potražnja za kvalitetnim stanovima dostiže vrhunac. U ovom članku ćemo razmotriti najbolja mesta za kupovinu nekretnina od investitora u novim zgradama u Budvi, bez obzira da li želite da se preselite i dobijete boravišnu dozvolu ili da ostvarite visok prihod od kratkoročnog ili dugoročnog iznajmljivanja. Ako ste se već odlučili za naselje, pregledajte kompletan katalog stanova od investitora na prodaju u Budvi na našoj veb stranici: gomonte.me

Zakažite konsultacije sa našim advokatom za nekretnine: +382 67 322 888 Viber/WhatsApp/Telegram

1. Kako odabrati stan u novoj zgradi u Budvi: Tri pravila:

• Lokacija je najvažnija: Za iznajmljivanje, izaberite područja blizu Starog grada ili na obali u Bečićima. Za stambeniju opciju, izaberite mirna naselja Rozino ili Dubovica.
• Provera investitora: Pregledajte završene projekte kompanije. Proverite da li ima buđi na fasadama i rad kompanija za upravljanje.
• Pravna podrška: Uvek angažujte nezavisnog advokata da proveri List nepokretnosti (vlasnički list) i odsustvo „tereta i ograničenja“.

2. Pregled tržišta nekretnina u Budvi za 2026. godinu

Ove sezone, primarno tržište stanova karakteriše prelazak sa izgradnje na stvaranje multifunkcionalnih stambenih naselja. U 2026. godini, kupci će imati pristup ne samo kvadratnim metrima, već i kompletnom ekosistemu: sa konsijerž uslugom, podzemnim parkingom i privatnim rekreativnim prostorima.

Kada se gledaju stanovi u Budvi, cene i katalog za 2026. godinu pokazuju umeren, ali stabilan rast – u proseku 7-10% više nego prošlogodišnje brojke. Ključni pokretači tržišta:

• Ograničen broj parcela na prvoj i drugoj obali.
• Poboljšanje standarda energetske efikasnosti zgrada.
• Velika potražnja digitalnih nomada i evropskih penzionera.

Za one koji planiraju da kupe stanove u novoj zgradi u Budvi, sada je strateški trenutak: mnogi projekti pokrenuti u 2024-2025. godini dostižu završnu fazu, što vam omogućava da vidite pravi kvalitet gradnje pre kupovine. Istovremeno, početak nove gradnje nudi najpovoljniji prag za ulazak u nekretnine za one koji su zainteresovani za dugoročna ulaganja u nekretnine u Budvi.

3. Katalog najboljih stambenih kompleksa u Budvi: od ekonomije do premium klase

Na našoj veb stranici pronaći ćete praktičan katalog za pretragu stanova po naselju u Budvi: gomonte.me

Zatim ćemo pregledati najbolje stambene komplekse, naselja, njihove prednosti i karakteristike. Ovo će vam pomoći da izaberete stan u koji ćete se useliti ili iznajmiti za dodatni prihod.

3.1. Kompleksi na plaži u Budvi

Priobalne nekretnine su „zlatna prestonica“ grada. Naglasak je ovde na arhitektonskoj izvrsnosti i besprekornom pogledu.

• Lokacija: Marina i obala prema Bečićima.
• Karakteristike: Zastakljivanje od poda do plafona, terase sa pogledom na Stari grad i ostrvo Sveti Nikola. Kupci imaju pristup privatnim plažama i bazenima bez ivice.
• Ciljna publika: Poznavatelji luksuza i prestižnog stanovanja.

3.2. Stambeni kompleksi za porodice u naseljima Lazi i Podkošljun

Za one koji planiraju trajno preseljenje, najbolji stambeni kompleksi u Budvi se često nalaze malo dalje od užurbane obale.

• Okrug Lazi: Smatra se „zelenim plućima“ grada, ovde se grade moderne niske zgrade sa prostranim stanovima.
• Okrug Podkošljun: Idealan u pogledu infrastrukture — najbolje škole, supermarketi (HDL, Voli) i fitnes centri su na pešačkoj udaljenosti.
• Prednosti: Potpuno opremljena igrališta, zatvorena dvorišta bez automobila i pristupačnija cena po kvadratnom metru u poređenju sa centrom grada.

3.3. Investicioni apart-hoteli u Crnoj Gori

Ako vam je cilj da investirate u nekretnine u Budvi, razmislite o formatu kondo-hotela.

• Format: Kupujete stan odmah, a profesionalna kompanija za upravljanje brine o pronalaženju zakupaca, održavanju i marketingu.
• Profitabilnost: Nekretnine sa garantovanim prinosom (od 5% do 8% godišnje u evrima) su najtraženije 2026. godine.
• Usluge: Uključuje recepciju koja radi 24/7, spa zone i restorane u kompleksu, povećavajući likvidnost nekretnine za kasniju preprodaju.

4. Budvanska naselja za novu gradnju: Gde je najbolje mesto za ulaganje?

Izbor lokacije određuje ne samo trenutnu udobnost već i buduću likvidnost nekretnine. Prodajni stručnjaci naše agencije ističu sledeće najbolje oblasti Budve za kupovinu novoizgrađenih stanova: centar grada, Rafailovići, Dubovica i Mainski put. O njima ćemo detaljnije govoriti u nastavku.

4.1. Centar grada i Gospoština

Centar grada i okrug Gospoština ostaju najtraženije lokacije. Ovde su koncentrisane najskuplje novoizgrađene nekretnine u Budvi od investitora.

• Investicioni potencijal: Maksimalne cene zakupa tokom letnje sezone. Stanovi ovde nikada ne gube na vrednosti zbog nedostatka raspoloživih građevinskih lokacija.
• Prednosti: Stari grad je udaljen 5 minuta hoda, zajedno sa vrhunskim restoranima i blizinom plaža Ričardova Glava i Mogren.
• Mane: Visok nivo buke tokom špica sezone i otežano parkiranje.

4.2. Bečići i Rafailovići

• Tip razvoja: Ovde preovlađuju veliki stambeni kompleksi sa sopstvenim sadržajima (bazeni, teretane, recepcija).
• Prednosti: Ako tražite nekretninu u Budvi za izdavanje porodicama sa decom, Bečići su idealna opcija. Široka šetnica i nedostatak strmih brda čine ovu oblast veoma atraktivnom.
• Perspektiva: Oblast se aktivno razvija, a vrednosti nekretnina ovde rastu brže nego u ustaljenom centru grada.

4.3. Dubovica i Glavna ruta

Za one koji planiraju da žive u Crnoj Gori tokom cele godine, oblasti Dubovica i Glavna ruta nude najbolji odnos cene i kvaliteta.

• Infrastruktura: Ovde se nalaze veliki supermarketi, univerzitet, autobuska stanica i klinika. Život u ovim oblastima se nastavlja tokom cele zime.
• Cenovna politika: Ove lokacije nude najizbalansiranije ponude u pogledu cene i kvaliteta. Troškovi stanovanja su ovde niži zbog odsustva „turističkih“ marži na usluge.
• Pejzaž: Važno je napomenuti da se Dubovica nalazi na brdu, što pruža zapanjujući pogled na more, ali je potreban automobil za udoban prevoz.

5. Cene novih zgrada u Budvi: Šta plaćate?

Crnogorsko tržište nekretnina pokazuje stabilan rast u 2026. godini, a Budva ostaje lider po ceni po kvadratnom metru. Prilikom kupovine novih zgrada u Budvi, važno je razumeti da cena nije samo brojka, već kombinacija faktora: od faze završetka zgrade do tehnoloških karakteristika stana.

5.1. Uporedna analiza cene po kvadratnom metru: Kada je najbolje vreme za kupovinu?

Ulaganje u rane faze ostaje najefikasniji način uštede. Razlika u ceni između revolucionarnog projekta i završene nekretnine u Budvi može se kretati od 15% do 30%.

• Faza ranog izgradnje: Najniže cene i najveći izbor rasporeda. Investitori ulaze u projekte u ovoj fazi kako bi preprodali nekretninu nakon završetka.
• Faza grube gradnje: Cena se povećava za 10-15%. Rizici su minimalni, jer je okvir zgrade već vidljiv.
• Završena nekretnina (završena): Maksimalna cena. Kupac plaća za mogućnost da odmah dobije ključeve i započne posao iznajmljivanja ili se useli.

5.2. Uticaj pogleda na more na konačnu cenu

U Budvi, panoramski pogled sa prozora je vredna imovina. Kupovina stana u Budvi sa pogledom na more košta, u proseku, 20-50% više od sličnog stana sa pogledom na planine ili susedne zgrade.

• Prva linija: Direktan pogled koji garantovano neće biti zaklonjen novogradnjom u budućnosti. Ovo je „zlatna rezerva“ nekretnina.
• Bočni pogled: Kompromisna opcija koja vam omogućava da uštedite novac uz očuvanje estetskog zadovoljstva.
• Pogled na grad i planine: Često se bira za stalni boravak. Takvi stanovi su manje izloženi morskim vetrovima zimi i znatno su jeftiniji.

5.3. Skriveni faktori cena: Udobnost u detaljima

Savremeni kupci ne traže samo zidove, već određeni standard života. Na konačnu cenu u katalozima nekretnina u Budvi za 2026. godinu utiču:

• Dostupnost parkinga: Budva ima ozbiljan nedostatak parking mesta. Posedovanje privatne podzemne garaže značajno povećava likvidnost nekretnine.
• Kvalitet završne obrade: Korišćenje italijanskih pločica, sanitarija Vileroj i Boh i prirodnog parketa dodaje nekoliko stotina evra ceni po kvadratnom metru, ali štedi vreme na renoviranju.
• Sistemi pametnih kuća: Daljinsko upravljanje klimom, osvetljenjem i bezbednošću postaje standard za premium stambene komplekse.
• Energetska efikasnost: Moderni sistemi izolacije i visokokvalitetni prozori sa dvostrukim staklom smanjuju račune za struju (klima uređaj i grejanje), što je važna prednost.

6. Uslovi kupovine: Rate, popusti i pravni detalji

Proces kupovine nekretnina u Budvi u 2026. godini postao je izuzetno fleksibilan za strane investitore. Investitori se međusobno takmiče, nudeći razne finansijske instrumente - od značajnih popusta do dugoročnih planova otplate.

6.1. Kako dobiti prilagođene uslove od investitora sa 100% uplatom

Potpuna uplata za nekretninu odmah nakon potpisivanja ugovora je najmoćnija poluga za smanjenje cene. Ako imate puni iznos, možete računati na status „VIP investitora“.

• Direktan popust: Sa 100% uplatom tokom faze izgradnje, popust može da se kreće od 5% do 10% od ukupne cene nekretnine.
• Bonusi: Često, umesto direktnog popusta, investitori nude „paket“ rešenja: besplatno parking mesto, potpuno opremljene stanove ili instalaciju sistema pametne kuće kao poklon.
• Prioritetni izbor: Dobijate pristup najboljim stanovima na visokim spratovima sa vrhunskim pogledom.

6.2. Beskamatni planovi otplate do završetka

Za one koji žele da raspodele finansijski teret, planovi otplate na rate za nove zgrade u Budvi su optimalno rešenje. Za razliku od hipoteke, ne zahtevaju složeno odobrenje banke i beskamatni su.

• Kancelarija: Tipično 25-50% od kupovne cene.
• Raspored plaćanja: Preostali iznos se deli podjednako do završetka izgradnje (u proseku, 1,5-2 godine).
• Fleksibilnost: U nekim slučajevima dostupni su „prilagođeni planovi otplate“, gde je raspored plaćanja prilagođen budžetu kupca (npr. kvartalne uplate).

6.3. Specifičnosti ugovora o kupoprodaji na primarnom tržištu (PDV/PDV)

Pravni integritet transakcije u Crnoj Gori obezbeđen je obaveznim učešćem notara, ali kupovina nove nekretnine ima svoje poreske nijanse.

• Porez na nekretnine (3%): Prilikom kupovine stana direktno od investitora koji je obveznik PDV-a, kupac je oslobođen plaćanja poreza na prenos vlasništva od 3%. Ovo predstavlja značajnu uštedu za velike transakcije.
• Provera dokumentacije: Pre potpisivanja ugovora, notar proverava postojanje građevinske dozvole i odsustvo tereta na zemljištu.
• Registracija vlasništva: Nakon završetka gradnje i izvršene pune uplate, podaci se unose u katastar nepokretnosti, a vi dobijate potvrdu o vlasništvu.

7. Procena povrata investicije za iznajmljivanje nekretnine tokom turističke sezone

Ulaganje u nove zgrade u Budvi je atraktivno ne samo zbog rasta kapitalizacije nekretnine, već i zbog visokih prinosa od zakupnine. Budva ostaje najpopularnije letovalište u Crnoj Gori, sa turističkom sezonom koja traje od maja do oktobra.

• Kratkoročni zakup (dnevni): Tokom špica sezone (jul–avgust), jednosobni stanovi na pešačkoj udaljenosti od mora iznajmljuju se za 100–180 evra po noćenju. Uz pravilno upravljanje, neto prinosi iznose 6–8% godišnje.
• Dugoročni zakup: Potražnja za zakupom na 12 meseci (digitalni nomadi, relokatori) raste. Ovo donosi stabilnih 4–5% godišnje, bez zastoja tokom zimskih meseci.
• Period povrata investicije: U proseku, investicija u kvalitetnu nekretninu isplati se za 12–15 godina, isključivo kroz prihod od zakupnine, ne uzimajući u obzir povećanje tržišne vrednosti same nekretnine.

8. Tehnički standardi i kvalitet izgradnje nekretnina u Crnoj Gori

Mnogi kupci su zabrinuti zbog specifičnosti primorske klime (visoka vlažnost, zimske kiše). Moderni investitori će usvojiti evropske standarde 2025–2026. godine, rešavajući ova pitanja.

8.1. Moderni standardi toplotne i hidroizolacije u crnogorskoj klimi

Prilikom izbora stana u Budvi, važno je obratiti pažnju ne na spoljašnju fasadu, već na unutrašnjost zgrade:

• Ventilirane fasade: Upotreba kamene vune i modernih panela (Fundermax i slični) sprečava buđ i održava hladnoću leti.
• Hidroizolacija: Posebna pažnja se posvećuje terasama i temeljima. Visokokvalitetna membranska hidroizolacija je ključ za suvo stanovanje tokom zimskih oluja.
• Split i multi-split sistemi: Inverterski klima uređaji (Daikin, LG) obezbeđuju efikasno grejanje zimi, što je mnogo energetski efikasnije od uljanih radijatora.

8.2. Dizajnerska završna obrada i opremanje po principu „ključ u ruke“: Da li se isplati dodatno platiti?

Većina novih zgrada u Budvi se isporučuje sa završnom obradom (parket, pločice, vodovod). Međutim, opcija „kompletno opremljeno“ postaje sve popularnija.

• Prednosti: Dobijate gotov poslovni proizvod koji se može završiti dan nakon prijema ključeva. Investitori često imaju ugovore sa fabrikama nameštaja u Italiji i Turskoj, što je jeftinije od maloprodaje.
• Mane: Dodatni troškovi za projektovanje mogu se kretati od 15.000 do 30.000 evra. Ako planirate da živite sami, bolje je odabrati osnovnu završnu obradu i implementirati dizajn po meri.

Nove zgrade u Budvi 2026. godine nisu samo kvadratni metri; one su likvidna imovina u jednoj od najbrže rastućih ekonomija na Balkanu. Pogledajte kompletan katalog novih nekretnina na našoj veb stranici: gomonte.me

Za zakazivanje razgledanja stana ili dobijanje saveta o kupovini nekretnina u Crnoj Gori: +382 67 322 888 Viber/WhatsApp/Telegram