Legalizacija nekretnina u Crnoj Gori. Kako legalizovati zgradu

Ako posedujete nekretnine u Crnoj Gori, morate shvatiti da potpuna pravna čistoća vaše imovine nije samo formalnost već temelj njene sigurnosti i likvidnosti. Ako je vaša nekretnina izgrađena bez odgovarajuće dozvole ili sa odstupanjima od projekta (smatra se „neformalno“), njena legalizacija postaje prioritet.

Samo legalizacijom gradnje u skladu sa važećim zakonskim propisima (konkretno, Zakonom o prostornom planiranju i izgradnji) možete izbeći velike kazne, eliminisati potencijalnu pretnju rušenja i, što je najvažnije, steći pravo da slobodno prodajete, poklanjate ili zaveštavate imovinu uz očuvanje njene pune tržišne vrednosti.

U ovom članku ćemo razmotriti novi zakon iz 2025. godine koji se primenjuje na sve vlasnike bespravnih objekata. Ukoliko vam je potreban savet o legalizaciji nekretnina u Crnoj Gori, kontaktirajte naše advokate: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

GoMonte pruža sledeće usluge legalizacije nekretnina:

• Početna pravna revizija i konsultacije
• Prikupljanje i priprema dokumenata
• Finansijska podrška i obračun naknada
• Organizacija tehničkih procena
• Kompletna pravna podrška

1. Novi zakon o legalizaciji nekretnina u Crnoj Gori 2025

Svrha zakona: Glavna svrha Zakona o prostornom planiranju i izgradnji objekata (sa izmenama i dopunama iz 2025. godine) jeste uspostavljanje reda u urbanističkom planiranju, obezbeđivanje bezbednosti građana i integrisanje svih postojećih objekata u jedinstvenu katastarsku i poresku bazu podataka. U suštini, država nastoji da obuzda haotičnu gradnju i pruži vlasnicima šansu da u potpunosti legalno zaštite svoju imovinu.

Šta je neformalni (nelegalni) objekat u Crnoj Gori? Neformalni (ilegalni) objekat je svaka zgrada (kuća, vila, pomoćna zgrada) koja je podignuta, u celini ili delimično, bez građevinske dozvole ili sa značajnim odstupanjima od odobrenog projekta. Ovo uključuje i starije kuće izgrađene pre nekoliko decenija i nove dogradnje koje nisu registrovane u katastru.

Više o novom zakonu pročitajte na veb stranici Vlade Crne Gore: www.sluzbenilist.me

2. Zašto je važno legalizovati bespravnu gradnju?

Od 2025. godine (uzimajući u obzir prethodno pooštreno zakonodavstvo), legalizacija nekretnina u Crnoj Gori nije postala samo pravo, već hitna potreba, jer status bespravne gradnje nosi ozbiljne finansijske i pravne rizike:

• Zabrana transakcija
• Kazne i povećane takse
• Pretnja rušenjem

3. Koga pogađa legalizacija bespravne gradnje u Crnoj Gori?

3.1. Vlasnici nekretnina sa zakonskim prekršajima

Ova grupa obuhvata sve vlasnike čije nekretnine imaju neslaganja sa zvaničnim katastarskim podacima:

• Neovlašćeno podignute zgrade: Ovo se odnosi na vlasnike stambenih i poslovnih zgrada koje su izgrađene u potpunosti bez građevinske dozvole ili sa značajnim odstupanjima od odobrenog projekta. To uključuje bespravna proširenja, dodatne spratove i promene obima zgrade ili njene funkcionalne namene bez odobrenja.
• Pomoćne prostorije: Ovo takođe uključuje vlasnike garaža, letnjih kuhinja, sauna i drugih pomoćnih zgrada koje nisu pravilno registrovane kao deo glavne zgrade.

3.2. Zgrade koje nisu puštene u rad

Ovo su zgrade koje su u funkciji, ali nisu puštene u rad. Konkretno, zgrade čija je izgradnja završena i koje koriste njihovi vlasnici (ili su izdate u zakup), ali za koje nije završena konačna procedura puštanja u rad (upotrebna dozvola). Dobijanje ove potvrde je obavezan korak za potvrdu bezbednosti i konačne registracije zgrade u okviru pravnog okvira Crne Gore.

4. U kojim slučajevima je legalizacija zgrade u Crnoj Gori nemoguća?

4.1. Kršenje zaštićenih i rezervisanih područja

Legalizacija je zabranjena ako se bespravni objekat nalazi u područjima sa posebnim pravnim statusom gde je gradnja strogo zabranjena: nacionalni parkovi (npr. Durmitor, Lovćen), zone sanitarnog vodosnabdevanja ili zone zaštite obale. Takođe nećete moći da legalizujete objekte koji se nalaze u područjima zaštićenim kao kulturna baština (npr. istorijski centar Kotora, Perast) ako narušavaju integritet ili izgled zaštićenog kompleksa.

4.2. Povreda bezbednosnih i infrastrukturnih linija

Ovo uključuje objekte koji se, na osnovu tehničke procene (Elaborat neformalnog objekta), smatraju nestabilnim ili predstavljaju opasnost po ljudske živote (npr. podignuti na klizištima ili seizmički opasnim područjima bez adekvatnog ojačanja), kao i one koji se nalaze na državnim putevima, železničkim prugama, visokonaponskim dalekovodima ili gasovodima.

4.3. Ako je nekretnina predmet pravnog spora oko vlasništva ili granica zemljišta.

4.4. Nepoštovanje tehničke dokumentacije

Ako dostavljeni tehnički projekat ili izveštaj inženjera ne odgovara stvarnom stanju nekretnine, ili ako vlasnik odbija da ispravi utvrđene prekršaje.

Stoga je za uspešnu legalizaciju neophodno ne samo poštovati građevinske propise već i strogo se pridržavati rokova utvrđenih zakonom i izbegavati neovlašćenu gradnju u državno zaštićenim područjima.

Potražite savet od advokata o legalizaciji nekretnina u Crnoj Gori, koji će vam pomoći da se snađete u nijansama procesa: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

5. Kako funkcioniše proces legalizacije nekretnina u Crnoj Gori?

Faza 1. Podnošenje zahteva

Ova početna faza zvanično registruje vašu nameru da legalizujete objekat i štiti ga od trenutnog rušenja.

Vlasnik mora da pripremi minimalni paket, uključujući List nepokretnosti, lični dokument i, u nekim slučajevima, stare dokumente koji potvrđuju datum izgradnje.

Faza 2. Tehnička revizija i priprema dokumentacije

Ova faza je najdugotrajnija i zahteva angažovanje licenciranih stručnjaka. Ključni dokument ovde je Elaborat neformalnog objekta. Ovaj dokument priprema ovlašćeni geodeta ili arhitekta.

Inženjer sprovodi detaljno snimanje, meri stvarnu površinu, utvrđuje usklađenost objekta sa tehničkim standardima i potvrđuje njegovu stabilnost (seizmičku otpornost) i bezbednost za upotrebu. Ovaj dokument služi kao dokaz da se nekretnina može integrisati u urbanistički plan razvoja.

Faza 3: Izračunavanje troškova legalizacije imovine

Izračunavanje Naknade za komunalno opremanje je osnovna finansijska naknada koju vlasnik plaća za priključak na gradsku infrastrukturu (puteve, vodovod, kanalizaciju i električnu energiju).

Iznos ove naknade nije fiksan i zavisi od tri ključna faktora:

• Lokacija imovine (što je bliže centru grada ili moru, to je skuplje).
• Ukupna površina imovine koja se legalizuje.
• Funkcionalna namena (stambena, poslovna ili turistička).

Nakon što dobije zvaničnu odluku o iznosu, vlasnik može da plati odjednom ili, u zavisnosti od opštine, da dobije plan otplate tokom nekoliko godina.

Uspešan završetak ove tri faze rezultira konačnim upisom imovine u katastar, dobijanjem njenog pravnog statusa i uklanjanjem svih tereta.

6. Rokovi za podnošenje zahteva

Svaki vlasnik bespravnog objekta koji nije registrovan u katastru je dužan da pokrene postupak upisa objekta u katastarski registar. Rok za ovo je ograničen: zahtev mora biti podnet u roku od šest meseci od stupanja na snagu ovog Zakona, što približno odgovara 14. februaru 2026. godine.

Važno je poštovati ovaj rok, jer će nepoštovanje tog roka poništiti pojednostavljeni postupak legalizacije i može imati ozbiljne posledice. Za objekte za koje postupak registracije nije pokrenut na vreme, inspektor zaštite prostora je ovlašćen da izda nalog za rušenje, pored mogućih novčanih kazni.

7. Finansijski uslovi i socijalne beneficije

Zakon predviđa značajne beneficije za socijalno ranjive grupe, čineći postupak pristupačnijim:

• Popust do 50% od ukupne naknade za građane sa niskim prihodima.
• Najznačajnije beneficije – popust do 90% – dostupne su osobama sa invaliditetom, samohranim roditeljima, siročadi i starosedelačkim narodima, što predstavlja važnu meru socijalne podrške.

8. Posledice odbijanja i rizici za vlasnika nezakonito posedovane imovine

Ignorisanje zakonskih zahteva ili dobijanje odbijanja nakon postupka nosi čitav niz ozbiljnih finansijskih, pravnih i imovinskih rizika za vlasnika.

8.1. Kazne

Obračunavaju se pojedinačno za svaki slučaj.

8.2. Zabrana transakcija i gubitak likvidnosti

Vlasnik ne može raspolagati imovinom. Notari imaju pravo da odbiju da formalizuju transakcije za prodaju nezakonito posedovane imovine.

Nelegalni status takođe automatski smanjuje tržišnu vrednost imovine, jer se krug potencijalnih kupaca sužava na one koji su spremni da preuzmu sve rizike i troškove buduće legalizacije.

8.3. Rizik od rušenja

Lokalne vlasti mogu odlučiti da sruše imovinu u situacijama kada nelegalna građevina predstavlja direktnu pretnju bezbednosti (npr. nalazi se u zoni klizišta ili je nestabilna) ili se nalazi u područjima gde je gradnja strogo zabranjena (morsko dobro, zaštićena područja nacionalnih parkova).

U slučaju rušenja, vlasnik ne samo da gubi samu imovinu, već je dužan da plati sve troškove povezane sa radovima na rušenju.

9. Pravna razmatranja za kupce

9.1. Kupovina imovine „Čeka legalizaciju“

Ako razmišljate o kupovini imovine koja još nije legalizovana, ali je za nju podnet zahtev, morate sprovesti temeljnu istragu:

• Potrebno je proveriti da li je podnet zahtev za legalizaciju. Jedini pouzdan izvor informacija je List nepokretnosti. Mora da sadrži zvaničnu belešku (zabilježbu). Odsustvo takve beleške znači da proces nije započet i sva odgovornost pada na kupca.
• Ključno je da ugovor jasno predviđa obavezu prodavca da završi (ili plati) proces legalizacije pre prenosa vlasništva ili da uspostavi mehanizam nadoknade za kupca ako proces nije završen.

9.2. Uloga notara i advokata u transakciji

U Crnoj Gori, notar i advokat obavljaju različite, ali podjednako važne funkcije kada se bave „problematičnim“ nekretninama:

Notar obavlja funkcije državnog nadzora tokom transakcije. Od njih se zahteva da verifikuju ključna dokumenta i nisu ovlašćeni da overe ugovor o kupoprodaji ako utvrde da je nekretnina nezakonita ili da katastar ne pokazuje da je podneta prijava za legalizaciju. Notar štiti državu, a ne kupca.

Zašto je advokat potreban u ovom postupku:

Za razliku od notara, advokat zastupa i štiti isključivo interese kupca. On sprovodi detaljnu reviziju dužne pažnje: pregleda planove urbanističkog razvoja, analizira rizike odbijanja, priprema posebne ugovorne klauzule koje štite kupca od finansijskih gubitaka i nadgleda ceo proces legalizacije do potpune registracije u katastru.

Uspešan završetak postupka garantuje tri ključne prednosti:

• Nekretnina se konačno uklanja iz „neformalne“ kategorije, eliminišući sve pretnje rušenjem i kaznama.
• Legalizovana nekretnina odmah vraća svoju punu tržišnu vrednost i postaje likvidna imovina koja se može prodati ili koristiti kao zalog.
• Vlasnik dobija puna prava da raspolaga svojom imovinom bez ograničenja.

Ne odlažite legalizaciju! Ne dozvolite da pravna nesigurnost smanji vrednost vaše imovine. Ako posedujete neregistrovanu nekretninu ili planirate da je kupite, rok do 14. februara 2026. godine je vaša poslednja šansa za pojednostavljenu legalizaciju.

Zakažite pravne konsultacije sada. Sprovešćemo sveobuhvatnu procenu vaše imovine, izračunati iznos nadoknade i odmah započeti proces legalizacije kako bismo zaštitili vašu investiciju: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

Pročitajte i druge članke na ovu temu:

Transakcije nekretninama: Šta treba da znate prilikom kupovine nekretnine gomonte.me/blog/post/54

Savetovanje o migraciji i pravna podrška gomonte.me/blog/post/53