Недорогая недвижимость в Черногории: 4 способа как дешево купить жилье у моря в 2026 году

05.01.2026

Покупка собственного жилья на Адриатике остается заветной мечтой для многих, и в 2026 году этот рынок предлагает уникальные возможности для тех, кто знает, где искать. Купить недорого недвижимость в Черногории следующими способами: в рассрочку, на этапе строительства, на вторичном рынке, по сниженным ценам (срочные продажи).

В этой статье мы расскажем обзор рынка недвижимости по городам, где искать выгодные недорогие объекты, как купить квартиру в рассрочку в Черногории иностранцам, про новые правила 2026 года о ВНЖ Черногории на основании владения недвижимости, налоги, а также вы сможете найти каталог объектов по низким ценам на побережье.

На нашем сайте вы найдете объекты, которые доступны даже при ограниченном бюджете: недорогая вторичная недвижимость в Будве и других городах Черногории, квартиры в рассрочку, срочные продажи по низким ценам и недвижимость от застройщика у моря.

Полный каталог смотрите на странице: gomonte.me

Задать вопросы или заказать просмотр квартиры: +382 67 322 888 (Viber, WhatsApp, Telegram)

1. Анализ рынка: где искать самую недорогую и выгодную недвижимость в Черногории в 2026 году

Рынок недвижимости Черногории в 2026 году демонстрирует интересную динамику. Несмотря на общий рост интереса к Адриатике, в стране сохраняются локации, где стоимость квадратного метра остается доступной для частных инвесторов и тех, кто ищет «дачу у моря». Купить недорого недвижимость в Черногории в 2026 году можно в таких городах как Бар, пригороды Будвы, в Ульцине, Херцег-Нови. Эти города имеют развитую инфраструктуру и очень много предложений на вторичном рынке по низким ценам. Секрет выгодной покупки сегодня кроется в правильном выборе региона и понимании локальных особенностей ценообразования. При поиске бюджетных вариантов важно разделять «перегретые» туристические центры (такие как Будва) и перспективные развивающиеся зоны.

1. Город Бар и его окрестности (Сутоморе, Шушань, Добра-Вода) традиционно считаются лидерами по количеству недорогих предложений.

Преимущества: Развитая городская инфраструктура, работающая круглый год, наличие крупнейшего порта и железнодорожного сообщения.
Цены: Здесь проще всего найти вторичное жилье и небольшие квартиры-студии по цене на 20-30% ниже, чем в Будве. Качество строительства при этом остается на достойном уровне.

2. Ульцинская Ривьера - самый южный регион страны, известный своими многокилометровыми песчаными пляжами (Великая Плажа).

Преимущества: Огромный потенциал для сдачи в аренду в летний сезон и самые низкие цены на земельные участки и первичную недвижимость.
Цены: В 2026 году Ульцинь остается «точкой входа» для тех, чей бюджет ограничен. Это район, который только начинает масштабно осваиваться крупными застройщиками, что дает шанс купить объект на раннем этапе.

3. Бока-Которский залив (Рисан, Биела или Костаница)

Преимущества: Уникальная экология, отсутствие сильных ветров и потрясающие виды.
Цены: В поселке Биела, например, можно найти выгодные варианты вторичного жилья. Это отличный компромисс между престижем локации и реальной стоимостью объекта.

4. Колашин и Жабляк - если близость к соленой воде не является критичным фактором, стоит обратить внимание на жилье в горах.

Преимущества: Горнолыжные курорты активно развиваются. Недвижимость здесь дешевле прибрежной, но востребована туристами два сезона в году — зимой (лыжи) и летом (эко-туризм).

На что обратить внимание при анализе цен?

В 2026 году на стоимость объекта в Черногории влияют четыре основных фактора:

Удаленность от береговой линии: Подъем в гору всего на 500-700 метров от моря может снизить цену квартиры на 15-20 тысяч евро.
Тип застройки: Старый фонд в спальных районах Херцег-Нови или Бара часто оказывается выгоднее новостроек по соотношению «цена за квадратный метр», особенно если учитывать уже подведенные коммуникации.
Срочность продажи: Рынок вторичного жилья в 2026 году активен, и мониторинг горящих предложений от собственников, которым необходимо быстро закрыть сделку, остается лучшим способом сэкономить.
ВНЖ по недвижимости: если вы хотите не просто "дачу на море" для отпуска или для сдачи в аренду и получения пассивного дохода, но хотели бы переехать и получить ВНЖ, с 1 января 2026 года действуют новые правила о пороге стоимости не ниже 150 000 евро.

2. Недорогая недвижимость от застройщиков в Черногории

На сегодняшний день прямая продажа квартир от застройщика в Черногории является наиболее выгодным способом приобретения жилья, позволяя покупателям зафиксировать минимальную стоимость объекта еще до начала основного строительного цикла. Покупка первичного жилья в 2026 году остается одним из самых надежных способов не только сохранить, но и приумножить капитал. Несмотря на общий тренд роста цен, сегмент строящегося жилья предлагает гибкие финансовые условия, которые делают вход в рынок доступным даже при ограниченном бюджете.

Смотрите каталог предложений от застройщиков в Черногории на нашем сайте: gomonte.me

2.1. Преимущества покупки на ранних этапах строительства

Приобретение объекта на стадии «котлована» в Черногории имеет ряд неоспоримых выгод:

Минимальная цена: Разница в стоимости квадратного метра между стартом продаж и моментом сдачи объекта в эксплуатацию может составлять от 15% до 30%.
Беспроцентная рассрочка: Большинство крупных застройщиков в Будве и Тивате предлагают график платежей, привязанный к этапам строительства. Обычно первый взнос составляет 30%, а остаток выплачивается до конца работ.
Лучший выбор планировок: На этапе старта продаж доступны квартиры с лучшими видовыми характеристиками и наиболее ликвидными площадями (студии и апартаменты с одной спальней).
Отсутствие налога на оборот недвижимости: При покупке напрямую от юридического лица (застройщика), плательщика НДС, покупатель освобождается от уплаты налога в размере 3% (и выше по прогрессивной шкале), что является существенной экономией.

2.2. Обзор локаций с самыми бюджетными предложениями в сегменте «первички»

- Будва — самый активный рынок страны. Хотя центр города застроен, новые проекты смещаются в районы Лази, Подкошлюн и Майнский путь.

Бюджетные возможности: Здесь возводятся современные малоквартирные дома. Если объект находится на удалении 800–1000 метров от моря, цена за «квадрат» будет значительно ниже среднерыночной по побережью.

- Поселок Бечичи стал «меккой» для покупателей апартаментов. Здесь строится много качественных кондо-отелей и жилых комплексов с бассейнами.

Где искать выгоду: В верхней части Бечичи (над основной магистралью) активно стартуют проекты, ориентированные на инвесторов. Это отличный вариант для тех, кто планирует сдавать жилье туристам — пляж здесь один из лучших в стране, а цены на этапе котлована доступнее, чем в соседней Будве.

- Тиват ассоциируется с Porto Montenegro, но за пределами марины есть районы с очень конкурентными ценами, такие как Мрчеvac, Кавач и Градиошница.

Перспективы: Район Кавач (на склоне горы между Тиватом и Котором) сейчас переживает строительный бум. Покупка здесь на этапе фундамента — это возможность получить панорамный вид на залив по цене, которая в 2-3 раза ниже, чем в центре Тивата. Совет инвестору: При покупке на этапе строительства в 2026 году критически важно проверять наличие Градостроительно-технических условий (UTU) и разрешения на строительство. Работа с проверенными девелоперами гарантирует соблюдение сроков и юридическую чистоту сделки.

Наше агнетство GoMonte в команде с юристами помогают проверить объекты и гарантируют чистоту сделки. Подробнее: +382 67 322 888 (Viber, WhatsApp, Telegram)

Выгодные объекты от застройщика в Черногории в нашем каталоге: gomonte.me

3. Квартиры в рассрочку в Черногории

Для многих иностранных инвесторов возможность купить квартиру в рассрочку в Черногории становится решающим фактором при выборе объекта. В условиях отсутствия доступного ипотечного кредитования для нерезидентов со стороны местных банков, именно девелоперские программы финансирования выступают главным инструментом продаж на первичном рынке.

3.1. Типовые условия беспроцентной рассрочки от черногорских застройщиков

Большинство строительных компаний в Будве, Тивате и Баре предлагают покупателям внутреннюю беспроцентную рассрочку. Это гибкий инструмент, который не требует подтверждения официальных доходов в Черногории или предоставления сложных банковских гарантий.

Основные характеристики программ:

Отсутствие переплат: В отличие от кредита, цена объекта фиксируется в договоре и не растет из-за процентов.
Срок предоставления: Обычно рассрочка выдается до момента ввода здания в эксплуатацию (от 12 до 36 месяцев).
Доступность: Программа доступна как физическим, так и юридическим лицам.

3.2. Графики платежей: от первого взноса до получения ключей

Стандартный алгоритм оплаты при покупке строящегося жилья в Черногории обычно делится на несколько этапов, привязанных к стадиям готовности объекта:

Резервация (бронь): Внесение депозита в размере 2 000 – 5 000 евро для снятия квартиры с продажи.
Первый взнос: Составляет 10–30% от общей стоимости и выплачивается при подписании основного договора купли-продажи у нотариуса.
Промежуточные платежи: Оставшаяся сумма (70–90%) распределяется равными долями (поквартально или помесячно) либо привязывается к этапам строительства:
Завершение черновых работ («грубая стройка»);
Установка окон и фасадные работы;
Внутренняя отделка.
Финальный платеж: Обычно 5–10% выплачиваются после получения ключей и подписания акта приема-передачи.

3.3. Юридические нюансы оформления договора купли-продажи с обременением

Покупка в рассрочку требует особого внимания к юридическому оформлению. Все сделки в Черногории проводятся строго через сертифицированного нотариуса.

Нотариальный договор: В тексте документа детально прописывается график платежей и штрафные санкции за просрочку.
Запрет на отчуждение (Intabulacija): До полной оплаты стоимости в листе недвижимости (List Nepokretnosti) ставится отметка об обременении. Это гарантирует застройщику, что покупатель не сможет перепродать объект до погашения долга.
Переход права собственности: Покупатель становится полноправным владельцем только после предоставления нотариусу подтверждения о полной выплате суммы (Clausula Intabulandi), после чего обременение снимается.

Такая прозрачная схема делает приобретение недвижимости в рассрочку безопасным и предсказуемым процессом для иностранных граждан.

4. Срочные продажи недвижимости в Черногории (Hot Offers): охота за дисконтом до 20%

Рынок недвижимости Адриатики привлекает не только ценителей мягкого климата, но и прагматичных инвесторов. Категория «Hot Offers» или срочные продажи — это возможность приобрести апартаменты у моря с существенным дисконтом, который в редких случаях достигает 15–20% от среднерыночной стоимости. Однако покупка «горящего» лота требует быстрой реакции и глубокого понимания специфики местного рынка.

4.1. Источники горящих предложений: почему собственники снижают цену

Снижение цены ниже рыночного уровня в Черногории редко связано с дефектами самого жилья. Чаще всего причинами дисконта становятся жизненные обстоятельства продавца:

Личные обстоятельства: Необходимость срочного переезда, решение семейных вопросов или потребность в крупной сумме наличных для бизнеса в другой стране.
Альтернативные сделки: Собственник уже подобрал себе другой объект и готов уступить в цене текущей квартиры, чтобы не упустить встречное предложение.
Выход из инвестиции: Инвесторы, заходившие в проект на этапе котлована, могут стремиться быстро зафиксировать прибыль на финальной стадии строительства.
Ипотечные обязательства: Желание быстро закрыть кредит в иностранном банке, чтобы избежать растущих процентных ставок.

Смотрите горящие предложения срочных продаж жилья в Черногории на нашем сайте: gomonte.me

4.2. Специфика сделок по срочной продаже: на что обращать внимание при проверке документов

Покупка объекта с большим дисконтом — это всегда повышенная ответственность. Важно понимать, что «срочность» не должна отменять тщательный аудит (Due Diligence).

Критически важные пункты проверки:

Лист непокретности (List nepokretnosti): Необходимо проверить наличие записей в графе «Tereti i ograničenja» (Обременения и ограничения). Срочная продажа не должна скрывать судебные тяжбы или запреты на продажу.
Согласие супруга/супруги: Если объект был приобретен в браке, отсутствие нотариального согласия второго супруга может заблокировать сделку в будущем.
Задолженности по налогам и ЖКХ: В Черногории долги за электричество и налог на имущество «следуют» за объектом, поэтому важно затребовать справки об отсутствии задолженностей перед подписанием договора.
Легализация: Если объект имеет отметку о частичном отсутствии разрешения на строительство (Nema dozvolu), дисконт должен покрывать будущие расходы на его легализацию.

4.3. Сезонность «срочного» рынка — когда появляются лучшие лоты

Ноябрь – Декабрь: Традиционный период появления «горячих» предложений. Продавцы хотят закрыть сделки до конца финансового года, чтобы решить свои налоговые или личные задачи.
Февраль – Март: «Затишье» перед началом туристического сезона. Собственники, которые не успели продать жилье осенью, часто идут на максимальные уступки, чтобы не входить в летний период с нераспроданным активом.
Пик сезона (Июль – Август): В это время количество срочных продаж минимально. Рынок ориентирован на краткосрочную аренду, и владельцы предпочитают зарабатывать на туристах, откладывая продажу на осень.

5. Вторичное жилье Черногории: готовые объекты с потенциалом доходности

В то время как новостройки привлекают современными фасадами, вторичный рынок недвижимости Черногории остается «золотой жилой» для опытных инвесторов. Готовые объекты позволяют минимизировать строительные риски и начать получать доход от аренды сразу после оформления сделки. Однако для достижения высокой доходности важно правильно выбрать сегмент и локацию.

Ищите объекты на вторичном рынке по сниженным ценам (срочные продажи) на нашем сайте: gomonte.me

5.1. Выгода покупки готовых квартир в жилых комплексах на вторичном рынке

Объекты, построенные в период с 2014 по 2019 годы, сегодня представляют собой наиболее сбалансированное предложение по соотношению «цена — качество».

Усадка здания и проверка временем: За 5–10 лет эксплуатации проявляются все возможные строительные нюансы. Если в доме нет плесени и трещин, значит, гидроизоляция и вентиляция выполнены качественно.
Сформированное соседство: В отличие от новостроек, здесь вы заранее знаете, кто ваши соседи и не начнется ли под окнами масштабная стройка, закрывающая вид.
Готовая документация: Такие дома, как правило, уже прошли все этапы легализации, что упрощает получение ВНЖ на основании владения недвижимостью.
Ниже цена за «квадрат»: Стоимость квадратного метра в таких комплексах часто на 15–20% ниже, чем в строящихся премиум-объектах, при сопоставимых характеристиках комфорта.

Недорогая недвижимость в Черногории на вторичном рынке в нашем каталоге: gomonte.me

5.2. Возможности для «флиппинга»: покупка под ремонт и последующая перепродажа

Стратегия «флиппинга» (fix-and-flip) набирает популярность в старых городах и прибрежных поселках. Суть проста: покупка объекта в «уставшем» состоянии, быстрый качественный ремонт и перепродажа по рыночной цене.

Почему это выгодно в Черногории?

Недооцененные лоты: В старом фонде (особенно в домах югославской постройки) можно найти квартиры с отличными планировками и локациями, которые стоят дешево из-за отсутствия косметического ремонта.
Добавленная стоимость: Современный дизайн, замена сантехники и установка качественного кондиционирования могут поднять стоимость объекта на 30–40%, при затратах на ремонт в пределах 15–20% от цены покупки.
Спрос на «под ключ»: Большинство покупателей из Европы и стран СНГ ищут варианты, в которые можно заехать завтра. Они готовы переплачивать за готовый стиль и отсутствие необходимости общаться с местными строительными бригадами.

Инвестиции во вторичное жилье — это стратегия для тех, кто ценит осязаемые активы и прогнозируемую доходность. Правильный выбор объекта 10-летней давности с хорошим видом гарантирует стабильный денежный поток в евро на долгие годы.

6. Налоги на недвижимость в Черногории в 2026 году и другие расходы

Планирование бюджета на покупку недвижимости в Черногории требует учета не только стоимости самого объекта, но и сопутствующих сборов. В 2026 году фискальная политика страны остается прозрачной, однако инвесторам следует учитывать прогрессивные шкалы налогообложения и обновленные тарифы на услуги специалистов.

6.1. Налоги при покупке и владении имуществом

В Черногории налоговая нагрузка при оформлении сделки зависит от того, покупаете ли вы объект напрямую от застройщика-плательщика НДС или на вторичном рынке.

Первичный рынок (Новостройки): При покупке у юридического лица, которое является плательщиком НДС (PDV), покупатель освобождается от уплаты налога на оборот недвижимости (3%). НДС в размере 21% уже включен в стоимость объекта.

Вторичный рынок: При переходе права собственности на готовые объекты взимается прогрессивный налог.

До 150 000 € — ставка 3%.
От 150 001 € до 500 000 € — фиксированная сумма 4 500 € + 5% с суммы, превышающей порог 150 000 €.
Свыше 500 000 € — фиксированная сумма 22 000 € + 6% с суммы превышения.

Точную рыночную стоимость объекта для начисления налога определяет местная налоговая инспекция, ориентируясь на средние показатели по региону, а не только на сумму в договоре.

6.2. Услуги нотариуса и судебного переводчика при покупке объекта

Нотариальные сборы: Рассчитываются по официально утвержденной шкале. В среднем, оформление договора купли-продажи обходится в сумму от 300 € до 1 000 € в зависимости от суммы сделки. Нотариус также отвечает за внесение данных в Кадастр.
Судебный переводчик: Если одна из сторон не владеет официальным языком страны, присутствие судебного переводчика на сделке обязательно. Стоимость его услуг в 2026 году составляет в среднем 30–50 € в час за устный перевод и около 20–25 € за страницу письменного перевода документов.
Юридическое сопровождение: Несмотря на то, что нотариус проверяет чистоту документов, инвесторы часто привлекают независимых юристов. Стоимость комплексного сопровождения составляет около 1% от суммы сделки или фиксированные 500–1 500 €.

6.3. Ежегодное содержание: коммунальные платежи и налог на владение

Ежегодный налог на недвижимость (Porez на nepokretnost): Ставка варьируется от 0,25% до 1% от кадастровой стоимости. Она зависит от муниципалитета (в Тивате и Будве ставки выше, чем на севере), площади жилья, его состояния и близости к морю. Счета обычно приходят в середине года.
Туристический сбор: Владельцы «второго дома» (holiday homes), не имеющие ПМЖ, оплачивают ежегодный туристический налог, который рассчитывается исходя из площади объекта и продолжительности сезона.

Например, ежегодный налоги за 2025 на квартиру с одной спальней в Будве в центре, площадью 47 кв.м. - 480 евро и туристический сбор 70 евро и налог за студию в Херцег-Нови площадью 83 кв.м. составил 860 евро, а туристический налог 112 евро.

Коммунальные услуги:

Вода и канализация: По счетчику (около 1–1,5 € за м³).
Электричество: В Черногории действует двухтарифная система (день/ночь). В среднем — 50–100 € в месяц для семьи.
Вывоз мусора: Около 10–15 € в месяц.
Обслуживание ЖК (Maintenance): В комплексах с бассейном и охраной плата составляет от 0,5 € до 2 € за квадратный метр в месяц. В обычных городских домах жильцы собирают по 5–10 € на уборку подъездов.

7. Заключение

Инвестиции в Черногорию в 2026 году — это не просто покупка квадратных метров, а приобретение части европейского стиля жизни. Готовы сделать первый шаг?

Проконсультируйтесь с нашим юристом по недвижимости, чтобы финально закрепить успех вашей сделки: +382 67 322 888 (Viber, WhatsApp, Telegram)

Перейти в каталог и выбрать объекты для просмотра: gomonte.me

Читайте также другие наши статьи:

Элитная недвижимость в Черногории: gomonte.me/blog/post/82

Лучшая страна для переезда в Европу в 2026 году: gomonte.me/blog/post/81