Вторичная недвижимость в Черногории 2026: цены, аналитика и доходность на 30% выше новостроек

30.12.2025

1. Состояние рынка недвижимости Черногории в 2026 году

К 2026 году рынок недвижимости Черногории окончательно трансформировался из «сезонного направления для дач» в один из самых привлекательных инвестиционных хабов Адриатики. Сегодня вторичная недвижимость в Черногории пользуется беспрецедентным спросом, так как покупатели ищут стабильные и уже готовые к эксплуатации активы. Несмотря на общий рост цен, на рынке все еще сохраняются локальные возможности купить недвижимость в Черногории недорого, особенно в развивающихся районах Бара или на севере страны, что делает порог входа доступным для частных инвесторов. Основным драйвером роста стал статус Черногории как главного кандидата на вступление в Евросоюз, что спровоцировало приток долгосрочного капитала из Европы и стран СНГ.

Каталог выгодных предложений вторичной недвижимости в Черногории по низким ценам нашего агентства GoMonte: gomonte.me

На нашем сайте недвижимость для ВНЖ, инвестиций с выгодным ROI на 30% выше новостроек, а также вы найдете предложения в рассрочку.

Связаться с нашими специалистами для просмотра или консультации: +382 67 322 888 Viber/WatsAap /Telegram.

В этой статье наши эксперты расскажут где выгодно купить вторичное жилье в Черногории, а также почему ROI (возврат инвестиций) таких квартир выше на 30%, чем квартир в новостройках.

1.1. Почему интерес смещается с первичного рынка на готовые объекты

Если еще несколько лет назад инвесторы охотились за «котлованами» в надежде на быстрый спекулятивный доход, то в 2025 году вектор симпатий покупателей заметно сместился в сторону вторичного жилья и уже сданных новостроек. Этому способствуют три ключевых фактора:

Мировая инфляция и удорожание логистики строительных материалов сделали покупку на ранних стадиях менее предсказуемой. Покупатели предпочитают переплатить 10-15%, но получить ключи здесь и сейчас.
Получение ВНЖ в Черногории на основании владения недвижимостью требует наличия свидетельства о праве собственности. Готовые объекты позволяют запустить процесс релокации немедленно.
Лучшие участки на первой линии уже застроены. Покупая «вторичку» в исторических центрах или обжитых районах, инвестор получает доступ к инфраструктуре, которая в новых проектах может создаваться годами.

1.2. Влияние евроинтеграции на спрос и ликвидность вторичного жилья

Черногория находится на финишной прямой перед вступлением в ЕС, и этот фактор стал «золотым билетом» для владельцев квадратных метров. Ожидание перехода на стандарты Евросоюза оказывает прямое влияние на рынок:

Крупные европейские фонды начали скупать ликвидные вторичные объекты в Которском заливе, рассматривая их как активы, которые подорожают минимум на 30-40% сразу после официального присоединения страны к союзу.
Ожидаемое введение жестких европейских норм энергоэффективности повысило спрос на качественное вторичное жилье, построенное в последние годы по современным стандартам.

2. Почему ROI вторичного жилья на 30% выше новостроек

На конец 2025 года рынок недвижимости Черногории претерпел фундаментальные изменения. Пока сегмент новостроек сталкивается с ростом себестоимости материалов и дефицитом ликвидных пятен под застройку, вторичный рынок демонстрировал рекордные показатели окупаемости. Аналитика показывает: чистый возврат инвестиций (ROI) от «вторички» сегодня в среднем на 30% превышает показатели первичного сектора.

2.1. Сравнительный анализ окупаемости: аренда готового объекта vs ожидание строительства

Новостройка: Средний рост цены за период строительства составляет 15-20%. Однако в течение двух лет объект требует выплат по рассрочке и не приносит дохода.
Вторичное жилье: Готовый объект начинает генерировать кэш-флоу на следующий день после сделки. При средней ставке долгосрочной аренды в 6-7% годовых и краткосрочной (сезонной) до 10-12%, за два года владения инвестор получает от 14% до 20% дохода только от аренды.

С учетом того, что ликвидная «вторичка» в топовых локациях (Будва, Котор, Тиват) дорожает на 4-5% в год органически, суммарная доходность за цикл строительства конкурентного объекта оказывается выше на треть. Вы не просто экономите время — вы заставляете капитал работать без пауз.

2.2. Отсутствие рисков долгостроя и возможность немедленной монетизации

Безопасность — главный тренд 2026 года. Вторичный рынок предлагает инвестору «физический актив», который можно потрогать, проверить и оценить визуально.

В готовом доме уже понятно, как работают инженерные системы, насколько активен шум от соседей или близлежащих кафе, и как управляется объект. В новостройке эти факторы остаются «котом в мешке» до момента сдачи.
Сделки со вторичной недвижимостью в Черногории проходят через нотариальную систему с мгновенной фиксацией в кадастре. Отсутствует риск банкротства застройщика или заморозки проекта из-за новых экологических регламентов ЕС.
Возможность немедленной монетизации позволяет инвестору гибко управлять портфелем. Если рыночная конъюнктура изменится, готовый ликвидный объект продать значительно легче, чем переуступить право требования в недострое.

2.3. Низкий порог входа и высокая маржинальность при реновации вторичного фонда

Стратегия «Fix and Flip» (купи, отремонтируй, продай/сдай) в 2026 году станет «золотой жилой» для частных инвесторов. Вторичный фонд жилья Черногории скрывает в себе колоссальный потенциал добавочной стоимости.

Квартиры в домах вторичного жилья в центральных районах часто стоят на 25-40% дешевле аналогичных по площади новостроек на окраинах.
Старый фонд занимает лучшие земельные участки — первую и вторую линии от моря, где новое строительство сегодня практически запрещено или крайне ограничено.
Инвестиции в качественный дизайнерский ремонт и замену коммуникаций (около 400-600 евро за кв. м) позволяют поднять капитализацию объекта на 40-50%.

Таким образом, инвестор получает объект с характеристиками премиального жилья в локации, недоступной для современных застройщиков, при значительно меньших общих вложениях. Это создает уникальное конкурентное преимущество на платформах аренды и гарантирует высокий ROI.

Подберите вторичное жилье в Черногории на побережье с панорамными видами в нашем каталоге: gomonte.me

3. Прогноз цен на вторичное жилье в 2026 году

Рынок недвижимости Черногории в 2026 году вступает в фазу «зрелого роста». После периода волатильности цены стабилизировались на высоком уровне, при этом вторичный сектор демонстрирует более устойчивую динамику, чем сегмент первичного жилья. Инвесторы все чаще отдают предпочтение готовым объектам с историей доходности.

3.1. Динамика стоимости по побережью: Будва, Котор, Тиват, Бар

География спроса в 2026 году четко сегментирована по инвестиционным целям:

Тиват: Удерживает статус самого дорогого и престижного региона. Благодаря развитию Porto Montenegro и расширению марины, цены здесь показывают стабильный прирост на 7-9% в год. Вторичное жилье в пешей доступности от моря практически сравнялось по цене с элитными новостройками.

Котор: Ввиду ограничений ЮНЕСКО на новое строительство, вторичный фонд в Старом городе и вдоль Боко-Которского залива превратился в дефицитный актив. Стоимость аутентичных каменных домов выросла за счет высокого интереса со стороны западноевропейских покупателей.

Будва: Самый динамичный рынок. Здесь наблюдается наибольший объем сделок. Динамика цен поддерживается за счет реновации старых кварталов и превращения «советских» апартаментов в современные бутик-отели.

Бар: Продемонстрировал максимальный процентный рост (до 12% за год). Это связано с развитием городской инфраструктуры, круглогодичной активностью и более доступным порогом входа по сравнению с Бокой.

3.2. Анализ факторов роста: дефицит земли и туристический бум

Прогноз на 2026 год базируется на двух фундаментальных факторах, которые делают снижение цен невозможным:

Критический дефицит земли под застройку: Большая часть прибрежной полосы Черногории уже освоена. Введение новых, более строгих градостроительных планов (DUP) существенно ограничило выдачу разрешений на строительство в первой линии. Это автоматически перенаправляет спрос на вторичный рынок, где объекты уже занимают лучшие локации.
Рекордный туристический поток: В 2025-2026 годах Черногория зафиксировала приток туристов не только в летний сезон, но и в межсезонье (цифровые кочевники, релоканты). Рост доходности от краткосрочной аренды на 15% за последние два года напрямую стимулирует инвесторов выкупать готовые лоты для немедленного запуска бизнеса.

3.3. Обзор средней стоимости квадратного метра в Черногории по локациям (прогноз на 2026)

На основе текущих рыночных трендов и макроэкономических показателей, к 2026 году ожидается закрепление цен в следующих диапазонах для качественного вторичного жилья:

Тиват и прилегающие районы (включая зону Porto Montenegro): Средний ценовой диапазон здесь составит 4 200 – 5 500 евро за кв. м. Инвесторы могут рассчитывать на умеренный годовой рост в пределах 7%, однако ликвидность объектов в этой локации остается самой высокой на побережье.

Которский залив: стоимость квадратного метра прогнозируется на уровне 3 800 – 4 800 евро. Основной потенциал здесь заложен не в росте цены за метр, а в высокой доходности от аренды (ROI 6-8%), обусловленной уникальностью локации и отсутствием новых площадок под застройку.

Будва и Бечичи: главный туристический хаб страны предложит цены в районе 3 200 – 4 000 евро за кв. м. Ожидается, что этот регион покажет стабильный рост на 8% в год. Основная активность сместится в сторону реновированных квартир в центральной части Будвы, которые пользуются стабильным спросом у арендаторов круглый год.

Бар: станет лидером по темпам удорожания — прогнозируемый рост составит до 12% за год. При этом цена за квадратный метр останется наиболее привлекательной: от 2 400 до 3 100 евро. Сочетание развитой городской инфраструктуры и близости к порту делает Бар приоритетным направлением для тех, кто ищет жилье для долгосрочного проживания.

Херцег-Нови: цены стабилизируются на отметке 2 800 – 3 500 евро за кв. м. Этот регион привлекает покупателей, ориентированных на спокойный отдых и семейное проживание, обеспечивая доходность от инвестиций на уровне 5-7% годовых.

Резюме для инвестора: 2026 год — это время «умных покупок». Основная прибыль будет формироваться не за счет спекулятивного роста цен на котловане, а за счет владения качественными объектами в локациях с ограниченным предложением.

Вторичное жилье Черногории в рассрочку на нашем сайте: gomonte.me

4. Топ-регионы для выгодной покупки недвижимости в 2026 году

Выбор локации в Черногории в 2026 году требует стратегического подхода: рынок перешел от стихийного роста к фазе качественного развития. Мы выделили три ключевых направления, которые демонстрируют наилучшие показатели окупаемости и комфорта.

4.1. Которская бухта: премиальный сегмент и стабильный рост капитализации

Которский залив (Бока-Которска) окончательно закрепил за собой статус «черногорской Ривьеры» для элитарного отдыха. Инвестиции здесь ориентированы на сохранение капитала и получение высокого арендного дохода в валюте.

Почему это выгодно: Ограниченность земельного ресурса под застройку создает естественный дефицит предложения. Объекты в первой линии и исторические каменные палаццо в Которе, Перасте и Прчане ежегодно прибавляют в цене 5-7%.
Портрет покупателя: Инвесторы, нацеленные на консервативные стратегии и Luxury-сегмент.
Прогноз: К 2026 году доходность от краткосрочной аренды здесь достигнет пиковых значений благодаря развитию яхтенного туризма и узнаваемости бренда UNESCO.

4.2. Барская Ривьера: оптимальный баланс цены и развитой инфраструктуры для ПМЖ

Если Будва остается туристическим центром, то Бар в 2026 году — это безусловный лидер для тех, кто планирует переезд на постоянное место жительства (ПМЖ). Это самый «живой» город побережья в зимний период.

Инфраструктурные преимущества: Широкие набережные, наличие крупнейшего порта, прямое железнодорожное сообщение с Белградом и обилие школ/садов делают Бар максимально комфортным.
Ценовой фактор: Стоимость квадратного метра здесь на 20-30% ниже, чем в Будве или Тивате, при сопоставимом качестве строительства. Это создает «окно возможностей» для входа в рынок с умеренным бюджетом.
Инвестиционный потенциал: Высокий спрос на долгосрочную аренду со стороны экспатов и удаленных сотрудников.

Вторичная недвижимость в Будве, выгодные цены и рассрочка: gomonte.me

4.3. Луштица и Херцег-Нови: скрытый потенциал для инвесторов

Регионы, которые долгое время оставались в тени, сегодня показывают самую динамичную трансформацию.

Полуостров Луштица: Благодаря мега-проектам (таким как Luštica Bay), регион превращается в автономный эко-курорт мирового уровня. Покупка недвижимости на ранних этапах новых фаз строительства обещает рост капитализации до 15-20% к моменту завершения объектов.

Херцег-Нови: Город ботанических садов привлекает европейских покупателей своей аутентичностью и мягким микроклиматом. После запуска новых паромных линий и модернизации дорожной сети, доступность региона значительно улучшилась, что подтолкнуло цены вверх.

Вердикт: Это зоны «умных инвестиций», где сегодня можно найти недооцененные объекты с высоким потенциалом роста в ближайшие 3–5 лет.

5. Юридическая безопасность и налоги при покупке «вторички»

Рынок вторичного жилья в Черногории в 2026 году требует от покупателя повышенного внимания к деталям. Усиление контроля за происхождением средств и обновление налогового законодательства делают этап юридической проверки критически важным для успешной инвестиции.

5.1. Обновленная шкала налога на оборот недвижимости

С 2024 года в Черногории действует прогрессивная шкала налога на переход права собственности (Porez на promet nepokretnosti), которая сохраняет свою актуальность и в 2026-м. В отличие от первичного рынка, где покупатель освобожден от этого налога (если объект облагается НДС/PDV), на «вторичке» бремя выплат ложится на покупателя.

Актуальные ставки налога на недвижимость в Черногоии:

До 150 000 € — 3% от стоимости.
От 150 001 € до 500 000 € — фиксированные 4 500 € + 5% от суммы, превышающей 150 000 €.
Свыше 500 000 € — фиксированные 22 000 € + 6% от суммы, превышающей 500 000 €.

Важно: Налоговая администрация имеет право пересмотреть стоимость объекта в договоре, если сочтет её заниженной относительно рыночных показателей региона.

Получить консультацию нашего юриста по недвижимости в Черногории: +382 67 322 888 Viber/WatsAap /Telegram.

5.2. Как проверить легализацию объекта и избежать обременений в 2026 году

Одной из главных проблем вторичного рынка остается «нелегальное строительство» (объекты без разрешения на эксплуатацию).

Чек-лист безопасности перед сделкой:

Лист непокретности (List nepokretnosti): Проверка актуальной выписки из Кадастра. В разделе «G» (Tereti i ograničenja) не должно быть записей о запрете на продажу, судебных спорах или отсутствии разрешения на строительство (Nema dozvolu).
Процесс легализации: Если объект находится в процессе легализации, необходимо убедиться, что продавец подал все документы до дедлайна и оплатил соответствующие сборы в муниципалитет (коммуналии).
Задолженности по налогам: Проверка справок об отсутствии долгов по ежегодному налогу на недвижимость и коммунальным платежам.

6. ВНЖ Черногории на основании владения недвижимости в 2026 году

Черногория продолжает оставаться одной из самых привлекательных стран Европы для легализации в 2026 году. Статус резидента здесь — это не просто право на долгосрочное пребывание, а стратегический актив для тех, кто ищет стабильность в динамично меняющемся мире.

6.1. Актуальные условия получения вида на жительство через владение недвижимостью

Программа получения ВНЖ (Boravak) на основании владения недвижимым имуществом в 2026 году сохраняет свою доступность, оставаясь одним из самых простых путей иммиграции в Европу.

Основные требования к объекту и владельцу:

Тип недвижимости: ВНЖ предоставляется владельцам жилых объектов (дома, квартиры). Важно: владение земельным участком без строения не дает права на резидентство.
Минимальный порог: На текущий момент законодательство Черногории не устанавливает жесткий минимальный порог стоимости объекта для получения ВНЖ, однако недвижимость должна быть пригодна для проживания и не иметь критических обременений в Кадастре.
Срок действия: ВНЖ выдается на 1 год с правом ежегодного продления (при условии сохранения права собственности).

Необходимый пакет документов в 2026 году:

Свежий «Лист непокретности» (не старше 6 месяцев).
Подтверждение финансовой состоятельности (депозит в черногорском банке).
Медицинская страховка местного образца.
Справка об отсутствии судимости в стране гражданства (с переводом судебного переводчика).

6.2. Преимущества статуса резидента Черногории в условиях 2026 года

Быть резидентом Черногории в 2026 году выгодно по нескольким причинам:

Путь к интеграции в ЕС: Черногория находится на финальной стадии вступления в Евросоюз. Получение ВНЖ сейчас — это возможность закрепиться в стране до того, как правила станут жесткими (как в Хорватии или Словении).
Доступ к банковской системе: Статус резидента значительно упрощает взаимодействие с банками. Это касается не только личных счетов, но и возможности международных переводов в условиях глобальных ограничений.
Налоговая оптимизация: Резиденты могут претендовать на статус налогового резидента страны с одной из самых низких ставок подоходного налога в Европе (от 9% до 15%).
Социальные гарантии: ВНЖ дает право на бесплатную государственную медицину (при наличии трудоустройства или отчислений в фонд здравоохранения) и доступ детей к государственным школам и детским садам.
Свобода передвижения: Черногория — идеальный «хаб» для путешествий по Балканам и Европе, а наличие карты резидента упрощает получение виз в страны Шенгенского соглашения, США и Великобританию через консульства в Подгорице.

Резюме для инвестора: Покупка «вторички» в 2026 году — это не только сохранение капитала, но и надежный юридический «якорь» в Европе. В условиях, когда многие страны ограничивают выдачу золотых виз, Черногория остается открытой дверью для тех, кто ценит качество жизни и безопасность.

7. Технический чек-лист покупателя вторичного жилья

При покупке «вторички» в Черногории в 2026 году визуальный восторг от вида на море должен уступать место холодному расчету. Старый фонд имеет свои особенности, которые могут либо стать поводом для торга, либо превратиться в дорогостоящий ремонт.

7.1. Проверка инженерных систем и гидроизоляции

В условиях средиземноморского климата техническое состояние объекта определяет комфорт жизни в зимний период.

На что смотреть в первую очередь:

Гидроизоляция и плесень: Главный враг недвижимости на побережье. Внимательно осмотрите углы, места примыкания потолка к стенам и зоны вокруг оконных рам. Запах сырости — первый признак отсутствия качественной гидроизоляции крыши или фундамента.
Электропроводка: В домах постройки 80-90-х годов мощность сети может быть не рассчитана на современное количество бытовой техники и кондиционеров. Проверьте состояние электрощитка и наличие заземления.
Водопровод и канализация: Уточните тип подключения (городские сети или септик). В старых объектах часто встречаются стальные трубы, требующие замены на пластик. Проверьте напор воды и скорость слива во всех точках.
Оконные системы: Старые алюминиевые профили без терморазрыва — это гарантированные потери тепла зимой и конденсат на стеклах.

7.2. Энергоэффективность и стоимость содержания объектов старого фонда

В 2026 году вопросы энергоэффективности напрямую влияют на ликвидность объекта. Содержание жилья с низким классом энергопотребления обходится на 30–40% дороже.

Утепление фасада: Наличие слоя пенопласта или «демита» на внешних стенах значительно снижает счета за электричество (отопление/охлаждение).
Системы отопления: В Черногории нет центрального отопления. Наличие дровяной печи, теплового насоса или современных инверторных кондиционеров — огромный плюс для вторичного жилья.
Налоги и сборы: Помните, что налог на владение недвижимостью зависит от возраста и местоположения объекта. Старый фонд часто выигрывает в плане налога, но требует закладывать бюджет на поддержание общих зон (подъезд, крыша).

8. Заключение: Стратегия инвестирования на 2026 год

Подводя итоги, можно уверенно заявить: в 2026 году вторичный рынок Черногории становится «тихой гаванью» по трем причинам:

Отсутствие рисков недостроя: В условиях волатильности цен на стройматериалы покупка готового объекта — единственный способ гарантировать, что ваш актив не превратится в долгострой.
Мгновенная доходность: Вторичное жилье можно сдавать в аренду или использовать для получения ВНЖ на следующий день после регистрации сделки в Кадастре.
Уникальные локации: Самые лакомые участки земли у кромки воды уже застроены. Покупая «старый фонд» на первой линии, вы приобретаете эксклюзивный ресурс, который больше не будет производиться.

Капитальный ремонт такого жилья (реновация) дает прирост стоимости в 20–25%, что значительно превышает доходность от депозитов или покупки строящихся объектов с неопределенным сроком сдачи.

Ищите объекты на вторичном рынке в премиальных локациях (Будва, Котор, Тиват) на нашем сайте: gomonte.me

Забронировать просмотр жилья или задать вопросы нашим консультантам: +382 67 322 888 Viber/WatsAap /Telegram.