Недвижимость Будвы. Прогноз и динамика цен на 2026 год

Благодаря своему статусу туристического центра, этот маленький город на берегу Адриатического моря сосредоточил в себе самый большой и активный рынок недвижимости во всей стране. Если вы планируете купить недвижимость в Будве или интересуетесь продажей квартир в Будве с видом на море как высокодоходным активом, то анализ текущего момента является критически важным. Рынок здесь отличается высокой динамикой и ликвидностью, предлагая широкий спектр объектов — от студий в старом городе до роскошных элитных апартаментов в современных комплексах с видом на Будванскую Ривьеру.

Смотрите каталог недвижимости в Будве нашего агентства по этой ссылке: gomonte.me

Особое внимание инвесторов привлекает элитная недвижимость в Будве, которая является наименее чувствительной к рыночным колебаниям и демонстрирует высокую сохранность капитала. Премиум-сегмент сосредоточен в основном на первой линии побережья, например, комплексы вроде "Tre Canne" или "Dukley Gardens" и в районах с эксклюзивными виллами, откуда открывается панорамный вид на море. Цены на такие объекты значительно превышают среднерыночные, но они предлагают инвестору максимальную доходность от краткосрочной аренды и стабильно растущую капитализацию. Покупка элитной недвижимости в Будве часто рассматривается не только как источник дохода, но и как надежный способ диверсификации активов и получения европейского ВНЖ.

Факторы, влияющие на ценовую политику недвижимости в Будванской Ривьере и прогноз на 2026 год, остаются исключительно позитивными. Один из главных факторов который влияет на инвестиционную привлекательность это возможность Черногории войти в Евросоюз. Дополнительные факторы влияющие на рост цен оказывают стабильная инфляция еврозоны (что стимулирует инвесторов вкладывать средства в евроактивы) и непрекращающийся спрос со стороны экспатов и цифровых кочевников, которые выбирают это место для постоянного проживания, обеспечивая высокий и круглогодичный арендный спрос.

1. Стоимость недвижимости в Будве на конец 2025 года

К концу 2025 года рынок недвижимости Будвы демонстрирует признаки стабилизации после периода стремительного роста, однако цены остаются на высоком уровне, что отражает устойчивый инвестиционный спрос.

1.1. Средние цены по типам объектов

Различия в ценах обусловлены, главным образом, годом постройки, качеством отделки и наличием вида на море.

Квартиры в новостройках в Будве: Средняя цена за м² в качественных новых проектах с развитой внутренней инфраструктурой колеблется в диапазоне от 2500 до 3500 евро. Объекты, находящиеся на стадии "off-plan" (на этапе строительства), могут быть приобретены по цене ниже рынка, что обеспечивает потенциальный прирост капитала к моменту сдачи.

Вторичное жильё в Будве: Средняя цена за м² на вторичном рынке более вариативна — от 1800 до 2800 евро. Нижняя граница характерна для старого фонда, требующего капитального ремонта, тогда как верхняя граница включает объекты с качественным современным ремонтом и хорошей локацией.

Студии и односпальные апартаменты (до 50 м²): зачастую имеют самую высокую стоимость за квадратный метр из-за высокого спроса со стороны инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду. Двухспальные апартаменты и более просторные объекты могут быть немного дешевле в пересчете на м², но требуют большего объема инвестиций.

1.2. Ликвидная недвижимость

Ликвидное жилье Будвы — это объекты, которые можно быстро продать по рыночной цене без существенных скидок. Такие объекты пользуются высоким спросом благодаря удачному расположению (близость к морю и пляжам, инфраструктуре), хорошему состоянию, правильной планировке и наличию всех необходимых удобств. Ликвидность жилья прямо зависит от его географического положения, что создает четкое зонирование цен:

- Премиум-сегмент имеет высокий ROI (коэффициент окупаемости инвестиций)

Сюда относятся объекты, расположенные на первой линии у моря, в престижных районах Старого города или в закрытых частных комплексах с бассейнами и собственной инфраструктурой (например, Tre Canne, Dukley Gardens). Цены здесь могут превышать 4500 евро за м². Это зона с максимальным арендным доходом и минимальными рисками потери капитала.

Смотрите каталог элитной недвижимости в Будве с видом на море по этой ссылке: gomonte.me

- Средний сегмент для жизни и аренды

Наиболее сбалансированная зона, включающая активно развивающиеся районы Лази, Розино и новые части центра, удаленные от моря на 5–15 минут ходьбы. Эта недвижимость обеспечивает стабильный доход от долгосрочной аренды и комфортна для постоянного проживания, при ценах в среднем от 2000 до 3000 евро за м².

- Бюджетный сегмент

Включает удаленные районы от туристического центра или старый фонд 70–80-х годов постройки. Цены здесь наиболее низкие, но инвестору стоит учесть дополнительные расходы на ремонт и менее привлекательный арендный потенциал.

2. Прогнозы и динамика цен на 2026 год

Прогнозируя динамику рынка недвижимости Будвы на 2026 год, эксперты сходятся во мнении о сохранении позитивного тренда. Рост будет поддерживаться не только внутренним, но и мощным геополитическим фактором.

2.1. Влияние вступления в Евросоюз

Главным долгосрочным катализатором является ожидание вступления Черногории в Европейский Союз. Поскольку Будванская Ривьера — самый ликвидный актив страны, именно здесь сильнее всего проявляется готовность инвесторов платить премию за актив. По мере приближения к финальным этапам интеграции, иностранный капитал, ищущий стабильности и юридической предсказуемости в еврозоне, будет все активнее входить на рынок. Это ведет к структурному удорожанию недвижимости, поскольку объект приобретает статус европейского, а не только балканского.

2.2. Ключевые причины роста цен

Давление на цены будет создавать сочетание ограниченного предложения и высокого спроса:

- Дефицит земли под застройку на побережье

Самый острый фактор. В Будве практически исчерпан запас земельных участков, пригодных для строительства на первой и второй линиях. Это приводит к росту стоимости уже готовых объектов, а также к удорожанию оставшихся участков, что автоматически транслируется в высокие цены на новое строительство.

- Стабильный спрос на ВНЖ через покупку недвижимости

Простая и доступная программа получения вида на жительство (ВНЖ) на основании покупки недвижимости в Черногории продолжает привлекать желающих вложить инвестиции из стран, не входящих в ЕС. Этот поток обеспечивает постоянный приток капитала и поддерживает высокий спрос, особенно в сегменте ликвидных студий и односпальных квартир.

2.3. Когда рынок может замедлиться

Несмотря на общий позитивный прогноз, существуют факторы, способные замедлить темпы роста:

- Повышение процентных ставок по ипотеке

Рост ставок в Еврозоне может негативно сказаться на платежеспособности местных покупателей и инвесторов, использующих банковское финансирование, что потенциально может немного охладить спрос.

- Насыщение рынка в отдельных сегментах

В ближайшие годы в Будве планируется сдача нескольких крупных жилых комплексов. Временное насыщение рынка новыми квартирами может привести к паузе в росте цен в определенных, менее престижных районах, прежде чем рынок адаптируется к новому объему предложения.

3. Когда выгодно покупать недвижимость в Будве

Успешная покупка зависит от четкого понимания цели — максимизации дохода или обеспечения комфорта для жизни. Каждая стратегия имеет свои оптимальные моменты и требования.

3.1. Инвесторам, для которых приоритетом является высокий ROI (Return on Investment) и прирост капитала, следует придерживаться следующих тактик:

- Покупка на ранних стадиях (Off-Plan)

Это наиболее агрессивная, но потенциально самая прибыльная стратегия. Приобретение апартаментов на стадии котлована или ранних этапах строительства позволяет зафиксировать цену ниже рыночной. Потенциальная выгода может составлять от 15% до 25% к моменту завершения строительства и сдачи объекта. Риски (задержки, изменения проекта) высоки, но они компенсируются возможностью вложить меньше и продать дороже.

- Сезонность

Рынок недвижимости в Будве имеет ярко выраженную сезонность, следующую за туристическим циклом. Осень и зима (октябрь – февраль) считаются лучшим моментом для покупки, так как спрос традиционно ниже, что дает возможность для торга и более широкого выбора объектов.

3.2. Покупателям, которые планируют переезд и использование жилья для постоянного проживания, следует сместить акцент с потенциального ROI на комфорт и безопасность:

- Оценка района и инфраструктуры

При выборе района (Лази, Розино, новые центры) ключевым фактором является не близость к морю, а развитость социальной инфраструктуры. Важно наличие в пешей доступности школ, детских садов, крупных магазинов и медицинских центров. Это обеспечивает ежедневный комфорт, не зависящий от туристического сезона.

- Важность юридической проверки

Независимо от цены и привлекательности, не стоит экономить на юристе. Проведение полного юридического аудита — это защита от покупки "проблемного" объекта (например, с обременением или неузаконенными частями). Юридическая чистота обеспечивает спокойствие и гарантирует беспрепятственное владение.

4. Когда выгодно продавать недвижимость в Будве

4.1. Продажа недвижимости подчиняется туристическому циклу, поэтому важно правильно выбрать время для выхода на рынок:

- Пик спроса (весна/лето)

Наиболее выгодно продавать в период с апреля по июль. В это время наблюдается максимальный наплыв потенциальных покупателей, особенно из-за рубежа, которые совмещают отпуск с осмотром недвижимости. Это создает высокую конкуренцию среди покупателей, что позволяет продавцу устанавливать максимальную цену.

- Подготовка объекта к продаже

Чтобы увеличить конечную стоимость и ускорить сделку, необходимо выполнить предпродажную подготовку. Это включает устранение мелких дефектов, освежающий косметический ремонт, а главное — подготовку полного пакета юридически чистых документов, включая легализацию любых пристроек и отсутствие обременений в Кадастре.

4.2. Знание налогового законодательства страны позволяет существенно сократить расходы при продаже. Существуют следующие налоги при продаже недвижимости в Черногории:

- Стандартный налог

Это налог на прирост капитала при продаже недвижимости, который составляет 3% от разницы между продажной и покупной ценой. Это обязательный расход, если объект находился в собственности менее трех лет.

- Льготные условия

Главным налоговым условием является срок владения. Если недвижимость находилась в собственности более трех лет, владелец полностью освобождается от уплаты этого налога 3%. Таким образом, долгосрочные инвесторы, которые держали объект более трех лет, получают значительное конкурентное преимущество и максимизируют свою чистую прибыль.

Заключение 

Рынок недвижимости Будвы в 2026 году входит в фазу устойчивой стабилизации и структурного роста. Прошло время ажиотажного спроса, уступив место периоду, когда цены поддерживаются фундаментальными факторами: высоким спросом на ВНЖ, ограниченностью земли на побережье и приближающейся интеграцией Черногории в ЕС. Эти факторы делают город идеальной локацией для долгосрочных инвесторов, стремящихся к сохранению капитала и получению стабильного евро-дохода. Грамотная покупка сейчас — это гарантия того, что ваш актив будет расти в цене, пока вы получаете прибыль от сдачи в аренду.

Не полагайтесь на общие данные: ликвидность объекта зависит от микрорайона, качества строительства и юридической чистоты. Наши юристы помогают проверить чистоту объекта, а также оказывают полное юридическое сопровождение при сделки купли-продажи. 

Если у вас остались вопросы, закажите консультацию: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

Наши юристы также помогают в миграционных вопросах получения ВНЖ Черногории по недвижимости.

Начать подбор ликвидной недвижимости → gomonte.me