Легализация объектов недвижимости в Черногории. Как узаконить постройку

20.10.2025

Если вы владелец недвижимости в Черногории, вы должны понимать, что полная юридическая чистота вашего актива является не просто формальностью, а основой его безопасности и ликвидности. Если ваш объект был построен без надлежащего разрешения или с отклонениями от проекта (считается "неформальным"), его легализация становится первостепенной задачей.

Только узаконив постройку в соответствии с действующим законодательством (в частности, Законом о планировании пространства и строительстве), вы сможете избежать крупных штрафов, снять потенциальную угрозу сноса и, самое главное, получить право беспрепятственно продать, подарить или передать объект по наследству, сохранив его полную рыночную стоимость.

В этой статье мы расскажем о новом законе 2025 года, касающегося всех владельцев незаконных построек.

Если вам нужна консультация по легализации объекта недвижимости в Черногории, обратитесь к нашим юристам: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

Компания GoMonte предоставляет следующие услуги по легализации объекта:

Первичный юридический аудит и консультация
Сбор и подготовка документации
Финансовое сопровождение и расчет сборов
Организация технической экспертизы
Полное юридическое сопровождение

1. Новый закон о легализации недвижимости в Черногории 2025

Цель закона: Основной целью принятия Закона о планировании пространства и строительстве объектов (в обновленной редакции 2025 года) является наведение порядка в градостроительной сфере, обеспечение безопасности граждан и интеграция всех существующих объектов в единую кадастровую и налоговую базу государства. Фактически, государство стремится пресечь хаотичное строительство и дать владельцам шанс на полную юридическую чистоту их активов.

Что такое неформальный (незаконный) объект в Черногории? Неформальный (незаконный) объект — это любая постройка (дом, вилла, вспомогательное помещение), которая была возведена полностью или частично без официального разрешения на строительство (građevinska dozvola) или с существенными отклонениями от утвержденного проекта. Сюда относятся как старые дома, построенные десятилетия назад, так и новые пристройки, не зарегистрированные в Кадастре.

Подробнее о новом законе читайте на сайте Правительства Черногории: www.sluzbenilist.me

2. Почему важно легализовать незаконную постройку

С 2025 года (с учетом ужесточения законодательства, принятого ранее) легализация недвижимости в Черногории стала не просто правом, а острой необходимостью, поскольку статус незаконной постройки влечет за собой серьезные финансовые и юридические риски:

Запрет на сделки
Штрафы и повышенные сборы
Угроза сноса

3. Кого касается легализация объектов незаконной постройки в Черногории?

3.1. Владельцы объектов с юридическими нарушениями

Данная группа включает всех собственников, чьи объекты имеют расхождения с данными официального Кадастра:

Самовольно возведенные здания: Это касается владельцев жилых и коммерческих зданий, которые были построены целиком без получения разрешения на строительство (građevinska dozvola) или с существенными отклонениями от утвержденного проекта. К ним относятся незаконные пристройки, надстроенные этажи, изменение периметра здания или его функционального назначения без согласования.
Вспомогательные помещения: Сюда же входят владельцы гаражей, летних кухонь, саун и других хозяйственных построек, которые не были должным образом зарегистрированы как составная часть основного объекта.

3.2. Объекты, не введенные в эксплуатацию

Это те объекты, которые находятся в эксплуатации, но не прошли ввод. А именно: здания, строительство которых завершено, и они используются владельцами (или сдаются в аренду), но по которым не была проведена финальная процедура ввода в эксплуатацию (upotrebna dozvola). Получение этого акта является обязательным шагом для подтверждения безопасности и окончательной регистрации объекта в правовом поле Черногории.

4. В Каких случаях легализация объекта в Черногории невозможна?

4.1. Нарушение охранных и заповедных зон

Легализация исключена, если незаконная постройка расположена в зонах, имеющих особый юридический статус, где строительство категорически запрещено: национальные парки (например, Дурмитор, Ловчен) и санитарныхе зоны водоснабжения или защитные полосы вдоль морского берега. Также вы не сможете узаконить строения, если они расположены в зонах, охраняемых как культурное наследие (например, исторический центр Котора, Пераст), если они нарушают целостность или вид охраняемого комплекса.

4.2. Нарушение безопасности и инфраструктурных линий

Сюда относятся постройки, которые по результатам технической экспертизы (Elaborat neformalnog objekta) признаны неустойчивыми или представляют опасность для жизни людей (например, возведены на оползневых или сейсмически опасных участках без должного укрепления), а также если те, которые расположенны на трассах государственных дорог, железных дорог, линиях высоковольтных электропередач или газопроводах.

4.3. Если объект является предметом судебного спора о праве собственности или границах участка.

4.4. Несоответствие технической документации

Если предоставленный технический проект или заключение инженера не соответствует фактическому состоянию объекта, или если владелец отказывается исправлять выявленные нарушения.

Таким образом, для успешной легализации необходимо не только соответствовать строительным нормам, но и действовать строго в рамках установленных Законом сроков и избегать самовольного строительства в зонах, находящихся под защитой государства.

Получите консультацию юриста по легализации недвижимости в Черногории, который поможет разобраться вам с нюансами процесса: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

5. Как проходит процесс легализации недвижимости в Черногории

Этап 1. Подача заявления

Этот начальный этап официально регистрирует ваше намерение узаконить постройку и защищает от немедленного сноса.

Владелец должен подготовить минимальный пакет, включающий выписку из Кадастра (List nepokretnosti), документ, удостоверяющий личность, и в некоторых случаях — старые документы, подтверждающие дату постройки.

Этап 2. Технический аудит и подготовка документации

Этот этап является наиболее затратным по времени и требует привлечения лицензированных специалистов. Ключевым документом здесь выступает Elaborat neformalnog objekta (Элаборат неформального объекта). Этот документ подготавливается сертифицированным инженером-геодезистом или архитектором.

Инженер проводит детальное обследование, замеряет фактическую площадь, определяет соответствие здания техническим нормам и подтверждает его устойчивость (сейсмостойкость) и безопасность для эксплуатации. Этот элаборат является доказательством того, что объект может быть интегрирован в градостроительный план.

Этап 3: Расчёт стоимости легализации объекта

Расчет компенсации за коммунальное оборудование (Naknada za komunalno opremanje) - это основной финансовый сбор, который владелец платит за подключение к городской инфраструктуре (дороги, водоснабжение, канализация, электросеть).

Размер этой компенсации не является фиксированным и зависит от трех ключевых факторов:

Расположение объекта (чем ближе к центру города или морю, тем дороже).
Общая площадь легализуемого объекта.
Функциональное назначение (жилая, коммерческая, туристическая недвижимость).

После получения официального решения о сумме, владелец может оплатить ее сразу или, в зависимости от муниципалитета, получить рассрочку на несколько лет.

Успешное завершение этих трех этапов приводит к окончательной регистрации объекта в Кадастре с присвоением юридического статуса и снятию всех обременений.

6. Сроки подачи заявлений

Каждый собственник незаконной постройки, которая не была зарегистрирована в Кадастре, обязан инициировать процедуру включения постройки в кадастровый учет. Срок для этого ограничен: заявление должно быть подано в течение 6 месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона, что ориентировочно соответствует дате до 14 февраля 2026 года.

Важно: соблюсти указанный срок, поскольку его пропуск лишает права на упрощённую легализацию и может повлечь за собой серьезные последствия. В отношении построек, процедура регистрации которых не была начата вовремя, инспектор по пространственной охране получает полномочия выдать решение о сносе постройки, в дополнение к возможным штрафам.

7. Финансовые условия и социальные льготы

Закон предусматривает значительные льготы для социально незащищенных слоев населения, что делает процедуру доступнее:
Скидка до 50% от общей суммы сбора для малоимущих граждан.
Наиболее значительные преференции — до 90% скидки — доступны для инвалидов, одиноких родителей, сирот и коренных жителей, что является важной социальной мерой поддержки.

8. Последствия отказа и риски для владельца незаконной недвижимости

Игнорирование требований законодательства или получение отказа по результатам процедуры несет для владельца целый комплекс серьезных финансовых, юридических и имущественных рисков.

8.1. Штрафы

Начисляются индивидуально для конкретного случая.

8.2. Запрет на сделки и утрата ликвидности

Владельцы не могут распоряжаться имуществом. Нотариусы вправе отказать оформлять сделки по продаже неузаконенного имущества.

Также нелегальный статус автоматически снижает рыночную стоимость недвижимости, поскольку круг потенциальных покупателей сужается до тех, кто готов взять на себя все риски и расходы по будущей легализации.

8.3. Риск сноса объекта

Местные власти могут принять решение о сносе в ситуациях, когда незаконная постройка представляет прямую угрозу безопасности (например, находится в оползневой зоне, неустойчива) или расположена в зонах, где строительство категорически запрещено (морское добро, охранные зоны национальных парков).

В случае сноса владелец не только теряет сам объект, но и обязан оплатить все расходы, связанные с демонтажными работами.

9. Юридические нюансы для покупателей

9.1. Покупка объекта "Под легализацию"

Если вы рассматриваете покупку объекта, который еще не узаконен, но по нему подано заявление, необходимо провести тщательную проверку:

Необходимо проверить, подано ли заявление на легализацию. Единственным надежным источником информации является лист недвижимости из Кадастра (List nepokretnosti). В нем должна быть сделана официальная отметка (zabilježba). Отсутствие такой отметки означает, что процесс не начат, и вся ответственность ложится на покупателя.
Крайне важно, чтобы в договоре была четко прописана обязанность продавца завершить (или оплатить) процесс легализации до перехода права собственности или установлен механизм компенсации для покупателя, если процедура завершена не будет.

9.2. Роль нотариуса и юриста в сделке

В Черногории нотариус и юрист выполняют разные, но одинаково важные функции при работе с "проблемными" объектами:

Нотариус при сделке выполняет функцию государственного контроля. Он обязан проверить основные документы и не имеет права заверять договор купли-продажи, если видит, что объект нелегален или в Кадастре нет отметки о поданном заявлении на легализацию. Нотариус защищает государство, а не покупателя.

Почему необходим юрист в этой процедуре:

В отличие от нотариуса, юрист представляет и защищает исключительно интересы покупателя. Он проводит углубленный аудит (due diligence): проверяет градостроительные планы, анализирует риски отказа, готовит специальные пункты договора, защищающие покупателя от финансовых потерь, и контролирует весь процесс легализации до момента полной регистрации в Кадастре.

Успешное завершение процедуры гарантирует три ключевых преимущества:

Объект окончательно выходит из категории "неформальных", снимаются все угрозы сноса и штрафов.
Легализованный объект сразу же восстанавливает свою полную рыночную стоимость и становится ликвидным активом, который можно продать или использовать в качестве залога.
Владелец получает полное право распоряжаться своим имуществом без ограничений.

Не Откладывайте Легализацию! Не позволяйте юридической неопределенности снижать стоимость вашей собственности. Если вы являетесь владельцем нелегализованного объекта или планируете покупку такой недвижимости, срок до 14 февраля 2026 года — ваш последний шанс на упрощенную легализацию.

Закажите консультацию юриста прямо сейчас. Мы проведем всестороннюю оценку вашего объекта, рассчитаем размер компенсации и немедленно начнем процесс легализации, чтобы защитить вашу инвестицию: +382 69 777 680 Viber/WhatsApp/Telegram

Читайте также другие статьи по этой теме:

Сделки по недвижимости. Что необходимо знать при покупке объекта gomonte.me/blog/post/54

Миграционные консультации и юридическое сопровождение gomonte.me/blog/post/53